Что не может являться предметом залога? Что влияет на максимальную сумму кредита под залог недвижимости? Что не учитывается при определении суммы залога.

Оценка залога и определение рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога и частичном исполнении обязательств заемщика за счет залога. По мере развития ипотеки и других видов кредитования, все большую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога. При получении кредита, независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика и сейчас, как правило, банки не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы закладываемого имущества.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Наиболее эффективным способом обеспечения исполнения обязательств является залог, поскольку удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя, что позволяет реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Норма о приоритете при обращении взыскания также подтверждает преимущество залога перед другими способами обеспечения обязательств.

Чтобы залог был действительно надлежащим и эффективным способом обеспечения, необходимо при рассмотрении конкретного имущества в качестве предмета залога обратить внимание наследующие важные моменты.

1. В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. Соответственно потенциальный залогодатель должен предоставить кредитору документальное подтверждение своих прав на предлагаемое в залог имущество. Такими документами могут быть: договор, на основании которого имущество было приобретено (переданы права), с доказательством состоявшегося перехода права собственности на имущество в порядке, предусмотренном ст. ст. 223, 224 ГК РФ (акт приемки-передачи, накладная, коносамент, иной товарораспорядительный документ в зависимости от условий договора), либо передачи (возникновения) прав; для имущества (права), подлежащего государственной регистрации, - соответствующее свидетельство о регистрации.

На практике часто возникает ситуация, когда залогодатель не может предоставить договор, являющийся основанием приобретения имущества, в связи с его утратой за давностью лет. В этом случае следует руководствоваться ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Согласно указанной статье лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока давности по соответствующим требованиям.

В п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 указано, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока давности по вендикационному иску собственника либо иного титульного владельца.

Применяемый к указанным требованиям срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исходя из нормы п. 1 ст. 200 ГК РФ определенно установить момент начала течения срока исковой давности не представляется возможным, данный вопрос является оценочным и должен решаться в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств. Причем, как правило, данные обстоятельства известны только потенциальному истцу, а лицо, которое считает себя собственником имущества в силу норм о приобретательной давности, не располагает сведениями о том, когда собственник (иной владелец) узнал о нарушении его прав. Следовательно, изучая документы, подтверждающие владение имуществом, нельзя определенно установить момент возникновения права собственности у лица в силу приобретательной давности. Вместе с тем, учитывая изложенное, для целей подтверждения права собственности лица на движимое имущество следует исходить из того, что лицо, претендующее на имущество в соответствии с нормами о приобретательной давности, должно представить доказательства владения указанным имуществом (как правило, это документы бухгалтерского учета) в течение не менее восьми лет.

При принятии в залог прав аренды или иного права на чужую вещь следует помнить, что такой залог не допускается без согласия собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

2. В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не обращается взыскание, может быть законом запрещен или ограничен. Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Статья 51 Основ законодательства Российской Федерации о культуре (утв. Верховным Советом РФ 09.10.1992 N 3612-1) предусматривает, что не могут быть предметом залога культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры. Согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека:

Земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Перечень имущества, залог которого ограничен, утвержден Указом Президента РФ от 22.02.1992 N 179. В Перечне содержится имущество, свободная реализация которого запрещена. Согласно ст. 129 ГК РФ такое имущество может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо его нахождение в обороте допускается по специальному разрешению. Итак, сам залог указанного имущества не запрещен, но у залогодержателя могут возникнуть сложности при обращении взыскания на такое имущество, поскольку круг его приобретателей ограничен. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.12.1992 N 959 поставки указанного имущества (продукции) осуществляются потребителям, имеющим разрешение на его применение в Российской Федерации, либо на основании квот.

Рассмотрим некоторые виды обеспечения, которые достаточно широко распространены в банковской практике.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита в залог принимаются имущественные права на денежные средства, которые поступят на счет залогодателя в будущем. Как правило, такой залог используется, если плательщиком денежных средств выступает достаточно известная и финансово надежная организация. Несмотря на широкое использование данного вида обеспечения, следует помнить, что договор, по которому принимаются в залог указанные права, является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 336 ГК РФ. Права на денежные средства могут быть предметом залога в той мере, в какой права по договору банковского счета могут быть уступлены, а в период действия договора счета невозможна частичная уступка прав по договору банковского счета. Таким образом, залог имущественных прав в отношении денежных средств на счете может иметь место только в отношении тех прав, которые возникают после прекращения договора банковского счета (в отношении остатка денежных средств на счете). Указанная позиция основана на арбитражной практике по поводу возможности уступки прав требований в период действия договора банковского счета (см., например, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 N 584/97, от 29.04.1997 N 4966/96, от 29.04.1997 N 1435/97).

Залогодатели-владельцы исключительного права на товарный знак предлагают банкам в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по возврату кредита права на товарный знак. Вместе с тем Закон РФ от 23.09.1992 N 3520-1 "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" прямо не предусматривает возможность передачи прав на товарный знак в залог. Согласно ст. ст. 25, 26 указанного Закона передача исключительного права на товарный знак возможна лишь в форме уступки, а передача права на использование товарного знака - по лицензионному договору. Закон не предусматривает иные формы передачи товарного знака либо права на его использование. Таким образом, реализовать исключительные права на товарный знак или права на его использование в порядке ст. 350 ГК РФ невозможно. Следовательно, невозможно принять в залог указанные права.

Достаточно часто помимо ценных бумаг, особенности залога которых будут рассмотрены ниже, в качестве залога предлагается принадлежащая залогодателю доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Статьей 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) участнику общества предоставлено право заложить принадлежащую ему долю (часть доли) в уставном капитале общества другому участнику общества или третьему лицу. Передача в залог доли в уставном капитале ООО третьему лицу возможна только по решению общего собрания участников общества, принятому большинством голосов всех участников общества, если необходимость большего числа голосов участников для принятия такого решения не предусмотрена уставом ООО. Доля в уставном капитале ООО не может быть передана в залог, если в уставе общества содержится запрет на совершение таких сделок. Таким образом, решению вопроса о принятии в залог доли в уставном капитале ООО должна предшествовать правовая экспертиза устава ООО на предмет наличия в нем указанных выше положений.

Следует также проверить оплату участником общества принадлежащей ему доли, передаваемой в залог, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 21 Закона об ООО доля участника общества может быть отчуждена только в той части, в которой она оплачена. В случае если в залог будет передана не полностью оплаченная доля, предмет залога будет определяться исходя из реально оплаченной доли участника ООО.

3. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Возникновение залога на основании закона предусматривает, например, ст. 488 ГК РФ: товар, проданный в кредит, с момента передачи его покупателю и до момента его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Указанной нормой следует руководствоваться при проведении правовой экспертизы залога. Анализируя договор, являющийся основанием приобретения предлагаемого в залог имущества, необходимо обратить внимание на порядок оплаты, предусмотренный договором. В случае если на момент передачи в залог имущество не было оплачено покупателем (залогодателем), то есть имеет место залог в силу закона, залог этого имущества в качестве обеспечения возврата кредита будет являться последующим залогом. Согласно ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, принимая имущество в последующий залог, нужно оценивать размер и сроки требований предшествующих залогодержателей и соотносить их с оценкой предмета залога, для того чтобы последующему залогодержателю хватило денежных средств от реализации предмета залога.

Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Нарушение указанного требования влечет признание последующего залога недействительным по ст. 168 ГК РФ. Для уменьшения риска утраты обеспечения по указанной причине необходимо требовать от залогодателя предоставления документов, подтверждающих отсутствие обременения в виде залога на предлагаемое в залог имущество (выписка из книги записи залогов, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). В соответствии с п. 3 ст. 342 залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК РФ, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ можно потребовать от залогодателя включения в договор, по которому приобреталось имущество, условия о том, что до момента полной оплаты имущество не является находящимся в залоге у продавца.

На основании закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий жилой дом или квартиру возникает ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 г. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ).

4. Статья 339 ГК РФ устанавливает требование о заключении договора залога в письменной форме, которая может быть соблюдена в письменном договоре, составленном в виде одного документа, а также в случае обмена между сторонами договора залога документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Для того чтобы у сторон была такая возможность, они должны предварительно договориться о предполагаемых средствах связи, способах идентификации сторон (почтовый адрес, номер факса, адрес электронной почты и т.п.) и порядке обмена документами (определить сроки, уполномоченных лиц, порядок вступления в силу договора, заключенного с использованием перечисленных выше средств связи). Указанная договоренность может быть осуществлена в договоре, составленном в виде одного документа. Для договора об ипотеке ст. 339 ГК РФ предусматривает также обязательную регистрацию в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имущества.

Оценка залога

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо требований к определению оценки предмета залога. Вместе с тем у имущества, являющегося предметом залога, может быть несколько различных оценок: балансовая стоимость, рыночная стоимость, цена, содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью для данного акционерного общества. Возникает вопрос: какая из указанных оценок должна быть включена сторонами в договор залога как существенное его условие? Оценка предмета залога - это оценка, определенная по соглашению сторон, которая может не совпадать ни с рыночной, ни с балансовой стоимостью. В то же время цена предмета залога (цена сделки), содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должна быть включена в договор залога как существенное его условие.

Оценка предмета залога сторонами договора должна быть объективной и соотносимой либо с балансовой, либо с рыночной стоимостью предмета залога. В действующей банковской практике оценка предмета залога определяется путем дисконтирования рыночной стоимости имущества. Представляется, что при существенном занижении оценки предмета залога можно говорить, что стороны не договорились об указанной оценке. Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога).

При принятии имущества в залог следует помнить положения ст. 348 ГК РФ, которая предусматривает, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, стоимость предмета залога должна быть соразмерна сумме обеспечиваемого обязательства.

Если Вы хотите провести оценку залога, Вы можете обратиться к нам используя контактную информацию . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно!Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

В статье рассматривается, в каких случаях применяется залог как способ обеспечения исполнения обязательства, как учитывается в бухгалтерском учете и какими налогами облагается реализация предметов залога.

Залог - это способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог может предоставляться как самим должником, так и третьими лицами, которые не являются стороной основного договора (например, акционерами). При этом предмет залога может передаваться как залогодержателю (заклад), так и в депозит нотариусу.
При залоге прав залогодателем может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Векселедатель сам не имеет прав из векселя и, следовательно, не может выступать в качестве залогодателя (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).
Договор о залоге , независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, заключается в письменной форме.
Требование о форме договора займа, выдаваемого ломбардом, конкретизировано в Законе о ломбардах, согласно которому договор займа оформляется выдачей ломбардом заемщику залогового билета. Другой экземпляр залогового билета остается в ломбарде. Залоговый билет является бланком строгой отчетности.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных условий договор о залоге не может считаться заключенным.
Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Денежные средства также не могут быть предметом залога, поскольку их нельзя реализовать на торгах (Постановление ФАС Уральского округа от 20.05.2009 N Ф09-7427/08-С6).
Исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.
Когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Так, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Кроме того, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке также, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Когда права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации.

Бухгалтерский учет

Информация о залоге, полученном в обеспечение исполнения обязательства, отражается на 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные", о залоге, предоставленном в обеспечение исполнения обязательства, - на забалансовом счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". При погашении обязательств суммы обеспечения списываются с соответствующего забалансового счета.
С учетом приведенных обстоятельств в бухгалтерском учете стоимость заложенного имущества, определенная в договоре залога имущества, должна отражаться один раз, независимо от количества кредитных договоров, по которым данный залог принят в качестве обеспечения. При этом в случае, когда один предмет залога обеспечивает несколько кредитных договоров, на наш взгляд, разделение стоимости предмета залога по нескольким лицевым счетам необязательно.

Налогообложение

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов и сборов (п. 1 ст. 72 НК РФ). Запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа (пп. 1 п. 10 ст. 101 НК РФ) производится последовательно в отношении: недвижимого имущества, в том числе не участвующего в производстве продукции (работ, услуг); транспортных средств, ценных бумаг, предметов дизайна служебных помещений; иного имущества, за исключением готовой продукции, сырья и материалов; готовой продукции, сырья и материалов.
При этом запрет каждой последующей группы применяется в случае, если совокупная стоимость имущества из предыдущих групп, определяемая по данным бухгалтерского учета, меньше общей суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащей уплате на основании решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
в порядке принятия обеспечительных мер может применяться только после наложения запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества и в случае, если совокупная стоимость такого имущества по данным бухгалтерского учета меньше общей суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащей уплате на основании решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
При передаче права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства база по НДС определяется как стоимость указанных товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 2 ст. 154 НК РФ).
При реализации залогодержателем предмета невостребованного залога, принадлежащего залогодателю, база по НДС определяется как сумма дохода, полученная в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении договора.
В отношении налога на прибыль следует отметить, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога, также не учитываются при ее определении (п. 32 ст. 270 НК РФ).
Минфин России в Письмах от 25.09.2009 N 03-03-06/2/180, от 10.11.2008 N 03-03-06/2/155 рассмотрел ситуацию, в которой банк предоставил заемщику кредит под залог имущества с обязательным условием страхования заемщиком предмета залога. Банк по условиям кредитования имущества под залог является выгодоприобретателем по договору страхования предмета залога, заключенному заемщиком-залогодателем. При наступлении страхового случая страховая компания обязана выплатить залогополучателю-выгодоприобретателю страховое возмещение.
Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования.
В перечне доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли, приведенном в ст. 251 НК РФ, суммы страхового возмещения, полученные банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, не поименованы.
Таким образом, страховое возмещение, полученное банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом в составе расходов в этом же отчетном периоде может быть отражена сумма задолженности по кредитному договору, погашаемая за счет страхового возмещения.
Затраты, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию и реализации предметов залога и заклада за время их нахождения у залогодержателя, после передачи залогодателем относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
Действующее законодательство не содержит такого условия для осуществления деятельности организации, как обязанность страховать закладываемое имущество, принадлежащее третьим лицам на праве собственности. Страхование имущества, принадлежащего третьим лицам и переданного по договору залога, осуществляется организацией в силу условий договора, а не в силу требований законодательства Российской Федерации. Следовательно, расходы по страхованию заложенного имущества, принадлежащего третьим лицам, в целях налогообложения прибыли не учитываются (п. 6 ст. 270 НК РФ; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2007 по делу N А12-16837/06-С36).
Минфин России в Письме от 06.11.2009 N 03-03-06/2/217 рассмотрел вопрос об учете для целей налогообложения прибыли расходов в виде отчислений в резерв по сомнительным долгам в случае обесценения обеспечения.
Банк предоставил клиенту кредит под залог, т.е. на момент выдачи кредит был обеспечен залогом. В последующем банк самостоятельно проводил переоценку залога.
Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Таким образом, оценка залога к моменту выдачи кредита произведена по соглашению сторон на основании договора о залоге.
Проведение переоценки предмета залога на основании внутренних документов банка не является достаточным основанием для создания резерва по сомнительным долгам.

Размещено на сайте 05.12.2007

В течение срока действия кредитного договора справедливая стоимость залога-вещи может претерпеть качественное изменение. Это может быть связано с необходимостью реализации предмета залога в ограниченные временные сроки (ликвидационной реализации). Данная статья посвящена рассмотрению соотношения рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта и специфических операционных банковских рисков, которые с этим связаны. Учет этого соотношения позволяет по-новому взглянуть на организацию залоговой работы в банке и при необходимости внести в нее соответствующие коррективы. Для этого в данной статье приведен целый ряд полезных данных.

В практике банковского кредитования залог является основным видом обеспечения обязательств. При этом много говорится о несовершенстве залогового законодательства, чрезмерно защищающего залогодателя и препятствующего быстрому обращению взыскания на залог.

По мнению многих экспертов, наиболее затруднено из-за этого развитие кредитования малого и среднего бизнеса. Можно также обоснованно предположить, что и ипотечное кредитование, даже несмотря на наиболее детально и «пробанковски» прописанный механизм обращения взыскания на залог, несет в себе «отложенные риски», которые связаны с накоплением «критической массы» невозвратов. Одним из наиболее серьезных уроков ипотечного кризиса в США в 2007 г., по мнению авторов, является то, что массовое выставление ипотечной недвижимости «for sale» привело к ее неликвидности, серьезному снижению стоимости этой недвижимости и даже к снижению инвестиционной привлекательности целых районов.

Следует отметить, что определенная работа по совершенствованию залогового законодательства в настоящее время ведется. Как сказал Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков «Россия», зампред банковского комитета Госдумы: «Наша задача - сделать все возможное, чтобы в 2008 году закон «О залоге движимого имущества и имущественных прав» вступил в силу» 1 .

Однако и действующие банкиры, и эксперты уже сейчас уверенно заявляют, что принятие этого закона, направленного в первую очередь на законодательное закреп-ление необходимости регистрации залога движимого имущества, не решит всех проб-лем. Отмечается, что необходимо внесение изменений в целый ряд нормативных актов материального и процессуального права, регулирующих залоговые обязательства с момента их возникновения вплоть до исполнения обязательства либо обращения взыскания на заложенное имущество.

Возникает вопрос о том, каким должен быть основной вектор изменений действующего залогового законодательства, может ли он ограничиваться только процессуальным облегчением взыскания или, как считают авторы, скорость процессуальных действий не имеет самостоятельной ценности, поскольку быстрота взыскания - отнюдь не панацея от всех бед.

Проблема лежит глубже: для того чтобы что-то быстро продать (а именно в этом, а не в получении соответствующего определения суда лежит суть взыскания), надо, чтобы кто-то это «что-то» был готов быстро купить, и не просто купить, а быстро оплатить живыми деньгами.

Каким является этот базис и какие проб-лемы в действительности необходимо решать для того, чтобы залог стал не просто одним из видов обеспечения обязательств, а реальным механизмом удовлетворения денежных требований банка-кредитора, авторы постарались объяснить в данной статье.

Стоимостная неопределенность: Что такое справедливая стоимость залога

В п. 6.4 Положения ЦБ РФ № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее - Положение № 254-П) определено, что «… под суммой (стоимостью) обеспечения понимается: для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога». Хотя определения «справедливая стоимость» Положение № 254-П не содержит, с высокой степенью вероятности можно предположить, исходя из терминов российского законодательства об оценочной деятельности, что речь идет о рыночной стоимости объекта залога.

Об этом, в частности, свидетельствует положение совсем недавно вступившего в силу Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255): «Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: … при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке …». Исходя из рыночной же стоимости, суд при наличии спора между залогодателем и залогодержателем будет устанавливать начальную продажную цену заложенного имущества 2 .

При этом в соответствии с ФСО № 2 «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».

Авторы не случайно привели обширную цитату из ФСО № 2, разъясняющую определение рыночной стоимости, поскольку сопоставить эти положения с реальным функционированием залога как разновидности института обеспечения обязательств просто невозможно.

Дело в том, что, являясь одной из разновидностей института обеспечения обязательств, сделка залога не имеет собственной ценности и значимости.

В банковском кредитовании залог имеет троякую сущность, которая изменяется в течение срока кредита.

Так, на этапе рассмотрения кредитной заявки залог является необходимым и/или достаточным условием выдачи кредита. На этапе обслуживания и погашения задолженности заемщиком и администрирования этого процесса банком залог несет в себе дисциплинирующую заемщика сущность, а также позволяет банку минимизировать свои расходы на формирование резервов на возможные потери. И, наконец, на этапе взыс-кания просроченной задолженности залог является источником удовлетворения требований банка к заемщику за счет денежных средств, получаемых от продажи предмета залога в установленном законодательством и договором залога порядке.

Однако если проанализировать положения ФСО № 2, приведенные выше, то абсолютно определенно можно заключить, что полностью этим положениям сделка залога не отвечает ни на одном из этапов кредитного процесса.

Так, например, на первых двух этапах объект никак не представлен на рынке, тем более посредством публичной оферты, а вознаграждение за объект не предусмотрено в принципе. Однако следует признать, что на этих этапах справедливая стоимость залога все же близка по смыслу к рыночной стоимости.

На этапе же взыскания просроченной задолженности на стоимость объекта залога воздействует существенно большее количество обстоятельств, которые именуются «чрезвычайными». В частности:

имеет место обязанность залогодателя совершить сделку по продаже объекта залога;
в случае обращения взыскания в судебном порядке имеет место очевидное принуждение залогодателя совершить сделку;
сроки экспозиции объекта, определенные Федеральным законом «Об исполнительном производстве» 3 , могут быть существенно меньше необходимых для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Перечень таких обстоятельств, которые очевидно являются «чрезвычайными», можно продолжить.

Увеличение количества чрезвычайных обстоятельств, оказывающих влияние на рыночную стоимость на этапе взыскания, очевидно, обусловлено изменением сущности залога - из собственно обеспечения он становится источником денежных средств, появляется необходимость и обязанность залогодателя продать залог, чего не наблюдалось на первых двух этапах кредитного процесса.

Соответственным образом изменяется сущность, закладываемая в термин «справедливая стоимость» залога, и, следовательно, должен измениться ее вид.

В практике оценочной деятельности для этой цели используется термин «ликвидационная стоимость».

Согласно ФСО № 2 «при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

Более детализированные определения содержатся, в частности, в п. 3.10 и 5.8 Стандарта Российского общества оценщиков «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (СТО РОО 20-03-96). «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

«Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и рекламы, а иногда свидетельствующую о недобровольности продавца и/или реализации при вынуждающих обстоятельствах. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая стоимостью при вынужденной продаже, не является представлением рыночной стоимости».

Таким образом, рассматривая термин «справедливая стоимость залога» на этапе взыскания просроченной задолженности для целей Положения № 254-П, его следует отождествлять с термином «ликвидационная стоимость».

На это, в частности, указывает и ограничение, накладываемое на объект залога, для признания его обеспечением с точки зрения Положения № 254-П: «К обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии … достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог».

Соответственно уже на этапе рассмот-рения кредитной заявки банк, по мнению авторов, обязан предусматривать такое изменение вида стоимости залога и вносить соответствующие положения в кредитный договор и договор залога, гарантирующие его от риска нереализации залога в срок 180 дней.

Кроме того, с момента выдачи кредита банк обязан «держать в уме» обе стоимости, и рыночную, и ликвидационную, поскольку изменение вида стоимости может произойти вне зависимости от банка.

К сожалению, это обстоятельство никак не отражено в Положении № 254-П.

В этой связи представляется актуальным детально проанализировать соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта и факторы, определяющие это соотношение.

Модели ликвидационной стоимости

Переход от рыночной стоимости объекта залога, определяемой при заключении договора залога, к ликвидационной стоимости предмета залога осуществляется путем умно-жения рыночной стоимости на понижающий ликвидационный коэффициент.

Ст.ликв. (Т) = Ст.рын. (Т) x К ликв., (1)

где Ст.ликв. (Т) - ликвидационная стоимость объекта залога в момент времени Т;

Ст.рын. (Т) - рыночная стоимость объекта залога в момент времени Т;

К ликв. - ликвидационный коэффициент, определяющий величину снижения стоимости объекта залога вследствие нетипичных условий реализации объекта залога.

Временная зависимость рыночной стоимости определяется, в частности, динамикой рыночной конъюнктуры, устареванием и износом объекта и т.д.

Нетипичность условий реализации объекта залога в общем случае обусловлена двумя основными факторами:

фактором ограниченности времени продажи;
фактором вынужденности продажи - психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

В этих условиях ликвидационный коэффициент определится следующим образом:

К ликв. = К врем. x К вын., (2)

где К врем. - коэффициент, учитывающий фактор ограниченности времени продажи;

К вын. - коэффициент, учитывающий влияние фактора вынужденности продажи на ликвидационную стоимость объекта.

При изменении, например, конъюнктуры рынка соответствующих объектов со временем могут изменяться и К врем., и К вын., что естественным образом приведет к изменению К ликв. Однако этим обстоятельством в первом приближении, по мнению авторов, можно пренебречь.

Учету фактора ограниченности времени продажи посвящена, например, работа Ю. Козыря 4 , где рассмотрены три альтернативные модели зависимости ликвидационной стоимости без учета скидки, обус-ловленной вынужденной продажей, при сроке продажи объекта меньшем, чем типичный срок экспозиции при продаже объекта в нормальных условиях, соответствующих определению рыночной стоимости.

Относительно второго фактора Ю. Козырь заключает, что реально аналитически оценить величину воздействия второго фактора (фактора вынужденности продажи) представляется невозможным.

С. Долгин, помимо ограниченного срока экспозиции при ликвидационной продаже объекта, выделил следующую систему факторов более низкого уровня, определяющих фактор вынужденности продажи 5 :

развитие рынка;
общая инвестиционная привлекательность объекта;
абсолютная величина рыночной стоимости объекта;
конъюнктура рынка на дату оценки;
уровень маркетинга.

В цикле работ Виктора и Валерия Галасюков 6, 7 для оценки фактора вынужденности продажи предложено опираться на понятие «эластичность спроса по цене» реализуемого объекта. При этом авторами получено выражение для коэффициента К эл.спр., который оказывает понижающее влияние на величину рыночной стоимости объекта.

Пожалуй, нельзя не согласиться, что эластичность спроса как базовое микроэкономическое понятие агрегированно позволяет учесть все факторы более низкого уровня, которые приведены С. Долгиным, однако это понятие ориентировано на «рынок в чистом виде», где ценообразование на объекты купли-продажи определяется только соотношением спроса и предложения, а покупатели приобретают те или иные вещи главным образом для собственных нужд, а не для последующей перепродажи.

Альтернативный подход продемонстрирован А. Родиным 8 , где вопрос мотивации потенциального покупателя объекта рассмот-рен с точки зрения получения им определенной нормы прибыли от операции купли объекта в срок, меньший типичного срока экспозиции, и последующей продажи объекта по рыночной стоимости в срок, соответствующий нормальному сроку экспозиции, и с использованием заемных средств для финансирования данной операции.

Поскольку А. Родин рассматривает случай ликвидации имущества при банкротстве владельца и таким образом оставляет за пределами рассмотрения вопрос об удовлетворении интересов кредитора, та стоимость, которую он именует «рыночной», является на самом деле не рыночной стоимостью объекта в формуле (1), а рыночной стоимостью, уже умноженной на К врем., что характерно для ликвидационной реализации заложенного имущества.

При этом, по всей видимости, предполагается, что потенциальный покупатель на объект известен. В этих условиях его готовность к приобретению объекта определяется двумя обстоятельствами: нормой прибыли, которую он считает для себя достаточной для осуществления данной операции, и стои-мостью ресурсов, которые он привлекает для этой операции.

Очевидно, что частным случаем такого подхода является достаточно широко распространенная «перекредитовка»: выдача кредита аффилированной с банком компании для приобретения объекта и под его залог.

С учетом вышесказанного можно заключить, что учет фактора вынужденной продажи объекта (К вын. в формуле (2)) можно произвести двумя альтернативными способами: с учетом эластичности спроса (при этом К вын. = К эл.спр.) и с учетом спекулятивного интереса покупателя (при этом К вын. = К сип).

Ниже подробнее и по очередности рассмотрим влияние фактора ограниченности времени ликвидационной реализации объекта, а также влияние фактора вынужденности продажи по двум альтернативным моделям авторства Виктора и Валерия Галасюков и А. Родина.

Фактор ограниченности времени продажи

Формулу, описывающую зависимость К врем. от времени ликвидационной реализации объекта, представим в следующем виде 9 :

K врем.=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

где Td - период дисконтирования (лет);

m - количество периодов начисления процентов в течение года (12 раз);

i - годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);

Тd = Tr – Tf , (4)

где Tr - разумно долгий период экспозиции объекта в типичных условиях продажи (лет);

Tf - фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи (лет).

На рисунке 1 показана зависимость К врем. от эффективной ставки доходности ликвидационной реализации объекта и разных значений Td .

Отчетливо видно, что фактор ограниченного времени ликвидационной реализации объекта может оказывать существенное влияние на отношение рыночной и ликвидационной стоимости одного и того же объекта.

Существенно, что степень влияния временного фактора значительно возрастает с ростом i.

По утверждению авторов методики, «если объект оценки является объектом залога и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным» 10 .

Однако, по мнению авторов, это утверж-дение не является верным. В качестве годовой ставки дисконта (i) необходимо принимать не годовую ставку кредита, обеспечением которой является залог данного объекта, а некую «эффективную ставку доходности ликвидационной реализации объекта», учитывающую в соответствующих единицах измерения также «… неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию» (ст. 337 ГК РФ «Обеспечиваемое залогом требование»).

В результате при действующих в настоящее время ставках кредитования, например, малого и среднего бизнеса, с учетом штрафных санкций и расходов, связанных с перемещением, содержанием предмета залога банком, а также расходов на маркетинг, «эффективная ставка доходности ликвидационной реализации объекта» может превышать ставку доходности самого кредита более чем в два раза, что сдвигает реально требуемые банку значения i в область 30–60% годовых.

Из рисунка 1 видно, что чем значение Tf ближе к значению Tr, тем меньше влияние фактора ограниченности времени продажи объекта на ликвидационную стоимость, и, напротив, чем существеннее значение Tf отличается от значения Tr, тем сильнее ликвидационная стоимость объекта будет отличать-ся от его рыночной стоимости в тот же момент времени.

Остановимся на обстоятельствах, которые, по мнению авторов, будут определять мотивацию банка-кредитора при наступлении «… дня возникновения основания для обращения взыскания на залог» в соответствии с Положением № 254-П.

Надо отметить, что ни определения, ни перечня «обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог» в документе нет. По всей видимости, это должно быть сделано банком самостоятельно и отражено в соответствующих внутренних документах и договорах (кредитном и залога).

Исключением является ипотека, где эти обстоятельства закреплены законодательно и допускают очень жесткий вариант в соответствии с п. 2 ст. 50 «Основания обращения взыскания на заложенное имущество» Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».

Для примера рассмотрим случай, когда заемщик не платит три месяца (не осуществил три ежемесячных платежа), и это считается необходимым и достаточным обстоятельством для обращения взыскания на залог.

В этом случае у банка имеется 180 дней для обращения взыскания на залог. Только в этом случае банк имеет возможность не осуществлять непредвиденных при выдаче кредита расходов на дополнительное резервирование в соответствии с п. 6.5 Положения № 254-П (в случае если размер резерва на возможные потери исчислялся исходя из стоимости объекта залога).

Данное обстоятельство очевидно и определяет диапазон значений Tf - фиксированного периода экспозиции объекта оценки в условиях вынужденной продажи - в диапазоне Tf < 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Рассмотрим наиболее простой вариант залога и развития ситуации, т.е. вариант, когда залогодатель добровольно выставляет залог на продажу в той специализированной организации, с которой у банка имеется соответствующее соглашение.

Следует отметить, что такое развитие событий, очевидно, не является обязательным - скорее, это идеальный вариант для банка. Однако в целом ряде случаев (но отнюдь не всегда) путем грамотного построения договора залога, нацеленного на максимально быструю продажу объекта залога, реальное развитие событий можно приблизить к идеалу.

Теперь определим значение Tr - разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи.

По мнению авторов, возможность обоснованного определения такого значения является одним из необходимых условий удовлетворения требованию Положения № 254-П, в соответствии с которым «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …».

Иными словами, если банк не может с точностью в 30 дней определить значение Tr , то о наличии устойчивого рынка предметов залога говорить не приходится, и такой залог не может и не должен считаться обеспечением с точки зрения Положения № 254-П (на этом обстоятельстве мы еще остановимся ниже при рассмотрении влияния фактора эластичности спроса по цене на объект залога на ликвидационный коэффициент).

При этом у банка остается «некая лазейка» в виде «… и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог». По мнению авторов, этот вариант соответствует описанному в работе А. Родина, т.е. варианту с известным покупателем, хорошо осведом-ленным об объекте залога и настроенным на получение определенной нормы спекулятивной прибыли.

Предположим, что имеются основания для установления значения Tr = 1 год. Это, по мнению авторов, является верхней оценкой для рынка городской жилой недвижимости в Москве, оптимальной оценкой для рынка загородной недвижимости в Подмосковье и минимальной оценкой для рынка специального технологического оборудования (например, офсетных печатных машин), но неприменимо, например, для рынка отдельных моделей автомобилей - иномарок с незначительным (менее трех лет) сроком службы, где Tr может быть существенно меньше (6 месяцев и менее).

Следовательно, в формуле (4) значение Тd = Tr – Tf нужно принимать меньшим или равным 6 месяцам.

Здесь для банка имеет место дилемма:

ориентироваться на минимально возможные в реальности значения Тd, например, один месяц, и за счет этого занижать ликвидационную стоимость, но минимизировать штрафы и пени и тем самым повышать ликвидационную стоимость за счет снижения i; либо
ориентироваться на максимально возможные значения Тd = 6 месяцев и за счет этого повышать ликвидационную стоимость, при этом повышать штрафы и пени и тем самым понижать ликвидационную стоимость за счет повышения i.

банку - возможности для адекватного маркетинга (поиска и оповещения потенциальных покупателей о факте ликвидационной продажи и торговли с ними, если это необходимо и возможно);
потенциальным покупателям - время для концентрации финансовых ресурсов (если необходимо, и для привлечения заемных средств);
заемщику, допустившему просрочку платежа, - время для исправления ситуации.

Кроме того, по мнению авторов, второй вариант минимизирует риск банка, связанный с потенциальной возможностью оспаривания залогодателем реализации залога вследствие кабальности сделки (п. 1 ст. 179 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием … стечения тяжелых обстоятельств»: «1. … сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего»). В этом случае невыгодные условия сделки ликвидационной реализации залога вытекают непосредственно не из самого факта ускоренной продажи залога, а из штрафов и пеней, определенных в кредитном договоре и договоре залога.

Подводя итог рассмотрению влияния временного фактора на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта залога, можно обоснованно сказать, что в реальности следует ожидать, что ликвидационная стоимость объекта залога (при условии наличия устойчивого рынка вышепоименованных аналогичных объектов) будет находиться в диапазоне 60–90% от рыночной стоимости. Это обусловлено необходимостью принимать эффективную ставку ликвидационной реализации объекта залога в размере не менее 40% годовых и время продажи объекта в ликвидационных условиях в два и более раза меньшим, чем в нормальных рыночных условиях.

Рыночный подход на основе фактора эластичности спроса

Теперь рассмотрим две модели влияния фактора вынужденности продажи на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта.

В соответствии с моделью, предложенной Виктором и Валерием Галасюками, при наличии данных, необходимых для определения коэффициента эластичности спроса по цене (К эл.спр.), он может быть определен по формуле 11 :

К эл.спр. = th |ED|, (5)

где th - гиперболический тангенс;

ED - эластичность спроса по цене.

Такой вид зависимости использован авторами, исходившими из сугубо качественных соображений: гиперболический тангенс принимает значения от нуля и стремится к единице, никогда ее не достигая. Следовательно, при желании можно принимать иной вид зависимости с аналогичными характеристиками.

Для вычисления собственно значения эластичности спроса по цене можно использовать следующую формулу 12 :

где ED - эластичность спроса по цене;

Q1 - исходная величина спроса на объект;

Q2 - итоговая величина спроса на объект;

P1 - рыночная стоимость объекта;

P2 - ликвидационная стоимость объекта.

В зависимости от значения эластичности спроса по цене чаще всего различают следующие типы спроса:

абсолютно неэластичный - |ED| = 0, когда величина спроса не изменяется при изменении цены;
неэластичный - 0 < |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
с единичной эластичностью - |ED| = 1, когда относительное изменение величины спроса равно относительному изменению цены;
эластичный - |ED| > 1, когда относительное изменение величины спроса больше, чем относительное изменение цены;
абсолютно эластичный - |ED| = u, когда бесконечно малое изменение цены приводит к бесконечно большому изменению величины спроса.

При этом абсолютно эластичный и абсолютно неэластичный спрос практически невозможно встретить в реальных экономических условиях.

Таким образом, чем больше значение коэффициента эластичности спроса по цене, тем незначительнее, при прочих равных условиях, величина ликвидационной стоимости объекта отличается от величины его рыночной стоимости.

В случаях когда достоверные данные, позволяющие рассчитать эластичность спроса по цене, отсутствуют, авторами предлагается использовать упрощенный порядок определения коэффициента эластичности спроса по цене, приведенный в таблице 1.

Таблица 1 представляет собой наиболее простой вариант зависимости К эл.спр. от двух параметров, каждый из которых принимает по три значения. При желании можно увеличить как количество параметров, так и количество возможных значений, и тем самым повысить точность определения К эл.спр.

Возвращаясь к условию отнесения объекта залога к обеспечению с точки зрения Положения № 254-П («…при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …»), следует задаться вопросом, можно ли считать устойчивым рынок объектов с высокой специализацией и незначительным числом покупателей. Ответ, по мнению авторов, однозначный - нельзя. Более того, по мнению авторов, неприемлемыми с точки зрения ликвидности являются все объекты с эластичностью спроса на них хуже, чем «слабо неэластичная», т.е. с коэффициентом эластичности спроса меньшим, чем 0,68.

В качестве примера использования данных таблицы 1 проведем сравнительный качественный анализ эластичности потенциального спроса в разных сегментах на рынке московской и подмосковной недвижимости.

Качественный анализ рынка московской и подмосковной недвижимости с точки зрения эластичности спроса

Рынок объектов московской и подмосковной недвижимости является наиболее простым и понятным для качественного исследования эластичности спроса по параметрам, приведенным в таблице 1. Очевидно, что к этому рынку полностью применимо понятие «раз-витый», а, следовательно, имеются все основания серьезно рассматривать соответствующие объекты в качестве залогов.

Внутри этого рынка можно выделить два макросегмента - макросегмент жилой недвижимости, состоящий из сегментов городской и загородной недвижимости, и макросегмент коммерческой недвижимости, состоящий из сегментов торговой, офисной, складской, производственной и специальной (гостиницы, рестораны, фитнес-центры и т.д.) недвижимости. Внутри каждого сегмента выделяются классы, подклассы и т.д., рассмотрение эластичности спроса внутри которых выходит за рамки качественного анализа.

По критерию «количество покупателей» разбивка этих сегментов на три группы, по мнению авторов, выглядит следующим образом:

1) «значительное» - городская жилая недвижимость. Даже из самых общих соображений ясно, что из всех выделенных сегментов количество покупателей в данном сегменте максимально и существенно превышает количество потенциальных покупателей в остальных сегментах по отдельности;

2) «среднее» - загородная жилая недвижимость, офисная недвижимость, торговая недвижимость. Количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем в сегменте жилой городской недвижимости, но выше, чем в сегментах складской, производственной и специальной недвижимости;

3) «незначительное» - складская, производственная, специальная недвижимость. По мнению авторов, количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем во всех остальных.

«Степень специализации» всех объектов во всех сегментах авторами оценивается как «значительная», что на самом деле является достаточно очевидным, поскольку, например, использование загородной недвижимости в качестве городской исключено, а ее же использование в качестве производственной хотя и имеет некий смысл, но, как минимум, не является типичным.

Соответственно, если пользоваться критериями, приведенными в таблице 1, то:

для жилой городской недвижимости характерен среднеэластичный спрос и коэффициент эластичности 0,94;
для загородной жилой недвижимости, офисной и торговой недвижимости характерен слабо неэластичный спрос и соответственно коэффициент эластичности, равный 0,68;
для складской, производственной и специальной недвижимости - абсолютно неэластичный спрос и нулевой коэффициент эластичности, что, как было отмечено выше, не имеет практического смысла. По всей видимости, в этом случае необходимо использовать коэффициент эластичности, равный 0,16.

Несмотря на простоту, использование таблицы 1 требует осторожности, поскольку при наличии более детализированной информации, характеризующей ценовое рас-пределение спроса, расчет по формулам (5) и (6) может давать как существенно более высокие, так и существенно более низкие значения коэффициента эластичности спроса по сравнению с «лобовым» их расчетом на основании данных таблицы 1.

В качестве примера более детально рассмотрим сегмент рынка загородной подмосковной недвижимости.

Пример использования эластичности спроса по цене для анализа приемлемости загородной недвижимости в качестве залога

Данные соотношения спроса и предложения на рынке загородной подмосковной недвижимости в 2006 г. заимствованы из статьи И. Терентьева 13 (табл. 2).

Из таблицы 2 видно, что равновесие спроса и предложения наблюдается в ценовом сегменте $400–600 тыс., в сегментах до $200 и 200–400 тыс. спрос существенно превышает предложение, а в сегменте более $800 тыс. - наоборот, предложение серьезно превышает спрос.

Следовательно, при понижении цены объекта, например, с $1200 тыс. до 900 тыс., т.е. на существенную величину 25%, увеличения спроса не произойдет, и соответственно повышения ликвидности объекта ожидать не приходится - спрос является неэластичным или даже полностью неэластичным.

Аналогичное заключение можно сделать относительно понижения цены объекта внут-ри всех ценовых сегментов. Следовательно, для обеспечения эластичности спроса и повышения ликвидности объекта следует переходить в более низкие ценовые сегменты.

Так, например, понижение цены объекта с $900 тыс. до 700 тыс. увеличит спрос с 11 до 24%, с $900 тыс. до 500 тыс. - с 11 до 49% и т.д., т.е. более существенно, чем относительное снижение цены. Следовательно, спрос станет эластичным, и можно будет рассчитывать на повышение ликвидности объекта.

В таблице 3 приведены данные расчета коэффициентов эластичности спроса для разных рыночных и ликвидационных стоимостей объектов подмосковной загородной недвижимости по формулам (5) и (6) и данным таблицы 2.

Из таблицы 3 видно, что во всех случаях переход на один ценовой сегмент ниже делает спрос сильноэластичным, а дальнейшее понижение цены следует признать нецелесообразным, поскольку, даже несмотря на дальнейшее увеличение модуля эластичности спроса, увеличение коэффициента элас-тичности спроса уже пренебрежимо мало в силу определения вида зависимости между ними в виде гиперболического тангенса.

По всей видимости, это обстоятельство является ограничителем модели, поскольку даже из самых общих представлений ясно, что значительное - на два-три ценовых сегмента - снижение цены предложения должно привести к подключению новых целевых покупателей - спекулятивных инвесторов в недвижимость - и тем самым ускорить процесс ликвидационной реализации объекта. Однако, строго говоря, и данные таблицы 2 не учитывают спроса со стороны таких покупателей, а основываются на спокойных условиях состояния рынка - когда покупатели приобретают только то, что им нужно для жизни, и не намерены переплачивать, а продавцы не имеют намерения ускорять процесс реализации недвижимости за счет снижения цены.

Тем не менее возможно, что следует подобрать более подходящий вид зависимости коэффициента эластичности от ее модуля.

Таким образом, расчет конкретных значений К эл.спр. на основании данных о ценовой эластичности спроса дает существенно иные, чем 0,68, полученное авторами при качественном анализе на основании данных таблицы 1, значения.

При этом при грамотном учете ценовой эластичности значения К эл.спр. существенно выше, чем 0,68, и, следовательно, использование такого значения способно привести к неоправданному занижению цены продажи. В то же самое время использование значения К эл.спр. = 0,68 следует считать оправданным внутри верхнего ценового сегмента и при рыночных стоимостях объектов до $1200 тыс., что переведет объект на один ценовой сегмент ниже. При еще больших рыночных стоимостях объекта следует применять К эл.спр. даже мень-ше, чем 0,68, что обеспечит тот же результат.

Таким образом, даже из этих качественных соображений можно сделать следующие выводы:

наиболее приемлемой с точки зрения ликвидности залогового обеспечения является подмосковная загородная недвижимость с рыночной стоимостью до $800 тыс. - в этом ценовом сегменте относительное повышение спроса будет всегда более существенным, чем относительное понижение цены;
при залоге подмосковной загородной недвижимости с рыночной стоимостью более $1000 тыс. следует учитывать необходимость существенного понижения цены ликвидационной реализации - до 50% и более, что в абсолютных цифрах составляет $300–500 тыс. и более. Только при этом условии следует ожидать опережающего роста спроса.

Альтернативный рыночному «подход со спекулятивным покупателем»

Как было указано выше, этот подход предполагает наличие известного залогодержателю покупателя, преследующего цель получения интересной ему нормы прибыли от спекулятивной перепродажи данного объекта, о котором он хорошо осведомлен. Например, такими покупателями могут выступать специализированные торговые посредники: риелторы, автосалоны, конкуренты залогодателя и т.п.

Использование данного подхода является, по сути, безальтернативным в случае низких - менее 0,68 - коэффициентов эластичности спроса, определяемых из таб-лицы 1.

На основании данных работы А. Родина 14 можно записать следующее выражение для коэффициента, понижающего рыночную стоимость объекта в связи с необходимостью учета спекулятивного интереса покупателя (К сип):

К сип = (1 – (iн.п. (Td)) / (1 + (iкред. (Td)), (7)

где iкред . - процентная ставка привлечения заемных средств;

iн.п. - норма прибыли инвестора, в данном случае - доход за вычетом расходов по привлеченным средствам, но не учитывающая никаких иных расходов инвестора, связанных с реализацией проекта.

Тd = Tr – Tf - в данном случае представ-ляет собой срок привлечения заемных средств, Tr и Tf - как и в формуле (4), разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи и фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи соответственно.

В таблице 4 приведены результаты расчета зависимости коэффициента, учитывающего спекулятивный интерес покупателя (К сип), от ставки и срока привлечения заемных средств, а также нормы прибыльности проекта для инвестора - покупателя.

Из таблицы 4 видно, что учет альтернативного эластичности спроса на рынке спекулятивного интереса покупателя также может приводить к существенному снижению ликвидационной стоимости, причем степень снижения рыночной стоимости тем больше, чем более спекулятивным является намерение покупателя (высокие, по сравнению со ставкой привлечения, нормы прибыльности), чем больше срок привлечения заемных средств (т.е. чем сильнее разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи превышает фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи), а также чем выше ставка привлечения заемных средств.

Влияние факторов ограниченности времени ликвидационной реализации объекта и вынужденности продажи

Теперь вернемся к формуле (2) и объединим влияние обоих рассмотренных факторов в одно значение ликвидационного коэффициента.

Из приведенных выше данных следует, что совместный учет обоих рассмотренных выше факторов способен даже при формальном удовлетворении условию наличия раз-витого рынка соответствующих объектов давать значения ликвидационного коэффициента меньше, чем 0,50. Более того, такие значения ликвидационного коэффициента следует считать ожидаемыми.

Это означает, что даже при обеспечении условия «рыночная стоимость залога в два раза превышает размер ссудной задолженности при выдаче ссуды» (условие минимально требуемого резервирования на возможные потери) денежных средств, которые будут получены в ходе ликвидационной ликвидации объекта залога-вещи, с высокой степенью вероятности может не хватить для удовлетворения, как минимум, всех требований кредитора.

Однако при наличии такой возможности следует иметь в виду еще одно немаловажное, ограничивающее применимость залога в виде обеспечения с точки зрения Положения № 254-П обстоятельство. А именно, в соответствии с п. 6.5 «Обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения, если: … возникают основания для признания невозможности реализовать права, вытекающие из наличия обеспечения по ссуде, без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения».

Термин «существенная потеря стоимости» в Положении № 254-П не определен, но можно предположить, что потеря стоимости обеспечения в два раза еще не является «существенной». На это, в частности, косвенно указывает соответствие минимального размера резерва на возможные потери двухсотпроцентному соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности.

Однако к большему соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности также следует относиться с осторожностью.

Это связано с тем, что в случае судебного взыскания судом может быть отказано в обращении взыскания на залог по признаку явной несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Таким же может быть результат при обжаловании факта продажи залога залогодателем и при внесудебном порядке взыскания. При этом суд будет исходить из необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества, которая, напомним, устанавливается исходя из рыночной стоимости 15 .

В статье Т.С. Львовой 16 приводятся два примера таких отказов: в одном случае стои-мость заложенного имущества превышала размер требований в 3,0 раза, в другом - в 3,9 раза.

Следовательно, если договором залога предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество или такой порядок может возникнуть по требованию залогодателя, банку стоит исходить из максимально допустимого соотношения рыночной стоимости залога и размера требований, равного 300%.

Соответственно рискованно использовать в работе расчетные значения ликвидационной стоимости, которые более чем в три раза ниже по сравнению с рыночной стоимостью.

О пользе регулярной переоценки стоимости залога

Пункт 6.4 Положения № 254-П определяет, что «справедливая стоимость залога … определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва …».

Зачастую банки относятся к этому требованию формально (кроме ценных бумаг), причем основным побуждающим фактором для переоценки залога является именно необходимость корректировки или подтверж-дения размера резерва.

Между тем рыночная стоимость многих видов залогов во времени изменяется, что может существенно влиять и на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей, причем это обстоятельство следует учитывать уже начиная с момента выдачи кредита.

Можно выделить как минимум два основных фактора, которые способны оказать влияние на временную зависимость рыночной стоимости.

Во-первых, это конъюнктура рынка и ее прогноз на период действия договора залога.

В подтверждение можно привести «лавинообразный», противоречивший всем прог-нозам рост стоимости жилой недвижимости в Москве в 2006 г. Очевидно, что в тот момент влияние этого фактора в значительной степени нивелировало влияние фактора ликвидационной реализации на стоимость соответствующих залогов.

Очевидно, что на повышение рыночной стоимости будет действовать, например, такой фактор, как введение дополнительных импортных пошлин на иномарки и т.п.

Кроме того, уверенно можно прогнозировать, например, постоянный и непрерывный рост стоимости легковых автомобилей, поскольку обратное - снижение цен - не наблюдалось никогда.

В сторону понижения рыночной стоимости постоянно действует фактор устаревания и износа объекта залога.

Например, величину естественного физического износа автомототранспортных средств (АМТС) можно определить в соответствии с «Методическим руководством…» 17 .

В частности, для легковых автомобилей, принадлежащих физическим лицам и используемых ими в личных целях, в соответствии с данным «Методическим руководством …» величина базового естественного физического износа составит величину в пределах от 5 до 8% в год в зависимости от класса и страны изготовления. Особо следует отметить, что эти данные получены на основании анализа больших массивов информации о предложениях автомобилей на продажу, а не на основании математических моделей. Следовательно, они являются не умозрительными, а в достаточной степени объективными.

Поправки на условия эксплуатации легковых автомобилей, повышающие износ, увеличивают его в пределах от 1,00 до 1,45 раза.

Еще более сильное влияние на рыночную стоимость для отдельных видов объектов может оказывать устаревание. Так, например, рыночная стоимость компьютерной и оргтехники снижается в несколько раз за два-три года, а за один год это снижение может составить более 50%. Объясняется это постоянным обновлением модельных рядов.

Эти эффекты, возможно, столь значимые при анализе рыночной стоимости залога, оказывают существенно более сильное влияние на его ликвидационную стоимость.

Известны также случаи, когда реализация некоторых видов товаров продовольственной группы неожиданно ограничивалась или полностью запрещалась государством (грузинские и молдавские вина, водка, польское мясо и т.д.). Очевидно, что в таких условиях рыночная стоимость залога может обнулиться.

Заключительные замечания

Приведенные выше данные и соображения, по мнению авторов, наглядно демонстрируют то обстоятельство, что залоговая работа в банке не может строиться только исходя из определения рыночной стоимости объекта залога.

Например, на форуме ведущего оценочного портала Аppraiser.ru в числе прочих дискутировался следующий вопрос: «Банк при аккредитации оценочной компании требует включить в соответствующее соглашение положение о том, что оценщик обязуется возместить разницу между стоимостью залога, указанной в отчете об оценке, и суммой, фактически вырученной банком в процессе обращения взыскания на залог. Как быть в этой ситуации?».

С учетом приведенных в настоящей статье данных становится совершенно очевидно, что «фактор растроения» стоимости залога на «рыночную», «ликвидационную» и «справедливую» проявляется в этом случае в полную силу. Очевидно, что оценщик имеет в виду «рыночную» стоимость, банк говорит о «ликвидационной», а Положение № 254-П о «справедливой» стоимости.

В то же самое время, как свидетельствуют приведенные выше данные, оценщик (или банк самостоятельно) может блестяще и достоверно определить рыночную стоимость объекта залога, но продать его по соответствующей цене в сжатые сроки в реальности будет невозможно, и невозможно по объективным причинам, а не по причине вины оценщика (или сотрудника банка).

Этого, очевидно, не будет происходить при соблюдении следующих условий.

1. Ликвидационная стоимость должна получить полноправное и равное рыночной стоимости место в залоговой работе банков.

2. В Положении № 254-П необходимо определить термин справедливую стои-мость залога-вещи как стоимость, которая:

эквивалентна «рыночной» при заключении и надлежащем исполнении кредитного договора;
эквивалентна «ликвидационной» при возникновении обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог.

Можно также переформулировать условие минимального резервирования на возможные потери, исходя из требования «ликвидационная стоимость залога-вещи - не менее размера всех обязательств заемщика». Соответственно банки при этом должны будут писать соответствующие внутренние документы, формализующие алгоритм определения ликвидационной стоимости. Однако, по мнению авторов:

во-первых, ничего, кроме пользы, это не принесет;
во-вторых, исходная информация для этого приведена в данной статье и остается только творчески ее использовать;
в-третьих, это позволит «отсекать» низколиквидные виды залогов уже на этапе рассмотрения кредитной заявки; возможна даже некая специализация работы банков с залогами, в отношении которых у них имеется полное представ-ление о том, как и каким образом их реализовывать, а не по принципу «берем все, лишь бы стоимость в два раза перекрывала размер задолженности»;
в-четвертых, это позволит включать в договоры залога положения, регламентирующие цену реализации залога залогодержателем в добровольном порядке или банком при передаче объекта залогодержателю и т.п., что повысит степень осмотрительности залогодателя при заключении сделки залога.

Можно привести и другие аргументы в пользу этого.

И рыночная, и ликвидационная стоимости должны определяться на момент выдачи кредита, а затем - на регулярной основе, но не реже одного раза в квартал. Это, как минимум, позволит банку обоснованно требовать от заемщика предоставления дополнительного обеспечения по кредиту при критическом снижении ликвидационной стоимости залога.

В идеале следует внести соответствующие изменения в залоговое законодательство в части определения начальной стоимости торгов в случае судебного порядка обращения взыскания равной не рыночной стоимости, а ликвидационной - это обстоятельство, по мнению авторов, даст больший эффект, чем, например, обязательная регистрация залога движимого имущества.

Более того, с учетом этого ненавистный многим залог товаров в обороте как ликвидный по определению вид залогового обеспечения может предстать в качественно ином виде.

В самом деле, при адекватном анализе может оказаться, что проще и дешевле организовать качественный контроль за наличием и движением товаров в обороте, чем нести значительные убытки, связные с нереализацией, например, объектов складской и производственной недвижимости. 1 Замулина И. Новый закон о залоге снизит процентные ставки в среднем на 2–3% // РБК.Кредит. 12.07.2007.

2 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Приложение к письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26.

3 Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (вступает в силу с 1 февраля 2008 года).

4 Козырь Ю. Оценка ликвидационной стоимости, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Долгин С. Порядок (особенности) проведения оценки ликвидационной стоимости конкурсной массы, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Родин А. Методика оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2003. № 1.

9 Такой вид зависимости использован в работах Виктора и Валерия Галасюков. Аналогичный вид зависимости использован и Ю. Козырем в одной из трех рассмотренных им моделей.

10 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Самуэльсон Пол. А., Нордхаус Вильям Д. Экономика. - Пер. с англ. - М.: Издательство «БИНОМ», 1997. С. 99–106.

13 Терентьев И. Метры переменных направлений. Спрос в загородной недвижимости смещается на экономкласс // Коммерсантъ. 02.03.2007. № 33. С. 20.

14 Родин А. Методика оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2003. № 1.

15 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Приложение к письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26.

16 Львова Т.С. Особенности юридического сопровождения при кредитовании под залог // Банковское кредитование. 2007. № 3. С. 77–78.

17 Методическое руководство по определению стоимости автомототранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98 с изменениями № 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Ал-р А. Слуцкий
Славянский финансовый центр, президент, к.т.н.

Анат. А. Слуцкий
Славянский финансовый центр

Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.

В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».

Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.

Сходство и различие залога и обеспечения

Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.

Обеспечение кредита залогом

Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Документальная составляющая

После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.

Что будет если не заплатить Банку?

В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества.

Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.

Расчет обеспечения по залогу и обязательств

Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:

сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту

Пример расчета

Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:

Пример 1.

Вы взяли кредит:

В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:

5 000 000 рублей * 11% * 5 лет = 7 750 000 рублей.

Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.

Пример 2.

Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.

Цель — покупка квартиры

При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет.

Любое имущество, предлагаемое в залог, должно пройти оценку своей стоимости и определения величины кредита, предоставляемого под залог. Оценка имущества, которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту, могут проводить специалисты по залоговой работе в банке, соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценку имущества, эксперты-консультанты и оценщики, привлеченные банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества, а также независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания. В процессе проведения оценки имущества, как правило, определяется три вида стоимости: рыночная, залоговая и ликвидационная.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующих маркетинговых мероприятий при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.

Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости.

Залоговая стоимость - дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества.

Рис. 8.3. в Порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка

в Зависимости от требований заемщика или банке субъектом оценочной деятельности в ходе оценки может определяться один или несколько видов стоимости (рыночная, рыночная и залоговая, рыночная и ликвидационная). В проведении независимой оценки для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной).

Общий порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банку, может иметь вид, приведенный на рисунке 8.3.

В банковской практике реальная стоимость заложенного имущества, как правило, не должна быть меньшей чем размер кредита и расходы, связанные с исполнением кредитного договора, договора залога и тому подобное. Необходимая сумма обеспечения по каждой кредитной сделке может определяться по формуле:

где С3аб - сумма обеспечения;

Сосз. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде основного залога;

Сдод.3. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде дополнительного залога.

Основной залог - это залог, который обеспечивает кредит. При этом к основной залога банком могут быть зачислены:

Жилые и нежилые здания;

Предприятия как целостные имущественные комплексы;

Оборудование;

Товары (сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и тому подобное);

Транспортные средства;

Имущественные права на денежные средства заемщика, размещенные на депозитном счете в банке-кредиторе;

Поручительства юридических и физических лиц, покрыты средствами, размещенными в банке-кредиторе;

Перспективное незавершенное строительство с готовностью не менее 95%;

Другие ценности, определенные банком.

Дополнительная (вторичная) залог - залог, который используется, чтобы пополнить основную залог и компенсировать ее слабые места. Дополнительного залога банковское учреждение может вводить:

Недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев оформления в залог целостных имущественных комплексов);

Урожай будущих периодов;

Крупный рогатый скот (животные, находящиеся на выращивании и откорме);

Компьютерную, бытовую и оргтехнику, а также другие ценности, определенные банковским учреждением.

При определении общей суммы обеспечения, принимаемого банком, устанавливается соотношение (в процентах) между основной и дополнительной залогом, которые в сумме дают 100%. При этом определяется также, во сколько раз основная и дополнительная залога должны превышать сумму предоставленного кредита. Структура обеспечения может определяться банком в зависимости от финансового состояния и класса заемщика по рейтингу надежности. При таких условиях структура обеспечения будет такой (табл. 8.1).

Таблица 8.1. в

Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. В то же время залоговая цене может быть меньше цены, определенной экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и расходов, связанных с реализацией.

Имущество, которое предоставляется в залог банковскому учреждению, как правило, подлежит страхованию по залоговой (ликвидационной) стоимости в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Кроме этого, еще может предусматриваться дополнительный период (месяц, квартал и т. д) на случай необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик не вернет предоставленных кредитных средств и процентов за пользование ими.

При погашении заемщиком части кредита по кредитному договору (разовый срочный кредит или непоновлювальна кредитная линия) банком возможное уменьшение объема обеспечения на величину понижающего дисконта. При этом такое условие должно отражаться в договоре залога.

Если договор залога предусматривает возможность уменьшения объема обеспечения, то расчет дисконта производится по формуле:

где СКпог. - сумма погашенного кредита по кредитному договору;

К - сумма кредита по кредитному договору.

Для оценки стоимости акций, передаваемых в залог, в банк подаются такие документы в отношении предмета залога (акций):

1. При кредитовании заемщика под залог его акций собственной эмиссии:

Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом (если предметом залога являются акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг;

Нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента (в случае, когда заемщик не является клиентом банка);

Протокол решения общего собрания акционеров или иного исполнительного органа общества (при условии, если уставом эмитента предусмотрена возможность принятия исполнительным органом таких решений) в отношении передачи акций в залог.

2. При кредитовании заемщика под залог акций других эмитентов:

Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом акций (если предметом залога € акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

Сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи Разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного ГКЦБФР);

Нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента в ГКЦБФР;

Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг.

При предоставлении кредита под залог акций банковские учреждения могут определять перечни критериев выбора инвестиционно привлекательных предприятий, акции которых могут использоваться банком как залог при кредитовании (Приложение 33). При этом банки могут выдвигать условия относительно нерекомендованої или запрещенной залога. Например, может быть не рекомендовано принимать в залог акции, по которым реестры владельцев именных ценных бумаг ведет сам эмитент, а запрещено - акции, обремененные обязательствами.

Оценка стоимости акций, передаваемых в залог, осуществляется банком на основе утвержденной внутренней методикой. При этом банковские учреждения осуществляют:

1) оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке Украины;

2) оценки залоговой стоимости пакета акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке.

Оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке, производится на основе анализа их курсовой стоимости, которая определяется по результатам торгов в торгово-информационных системах (Внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС)) и на фондовый биржах.

Реализация метода оценки акций на основе их рыночной (курсовой) стоимости предполагает выполнение трех независимых расчетов:

1. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены и покупки за последние 180 дней. При использовании этого метода расчет средней цены покупки акции проводится на основе статистических данных об объемах заключенных сделок в денежном и количественном выражении на организационно оформленном фондовом рынке.

Средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней определяется по формуле:

где Цено - средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней (игры);

Si - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);

Qi - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).

2. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последние 30 дней. При этом средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней определяется по формуле:

где Идзо - средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней (грн.);

5/ - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);

{), - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).

3. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка проводилась на организационно оформленном фондовом рынке. Для расчета стоимости | пакета акций на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС, используется формула:

где - средняя цена покупки одной акции в последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС (грн.);

5/- объем торгов по данным акциям за /-тый день (грн.);

Qi - объем торгов по данным акциям за /-тый день (шт.).

Количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 30 дней, может быть, например, не меньше 4, а количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 180 дней, может быть не менее 20.

При условии, если количество реальных сделок меньше 4 (20). или последняя сделка по акциям прошла более чем за 10 дней до латы оценивания, то наряду с расчетом средней цены покупки акций используются доходный и балансовый метолы оценки стоимости акций. При этом для расчета оценочной стоимости пакета принимается наименьшая из цен.

Стоимость пакета акций, который перелається в залог банку, определяется по формуле:

где ВПа - оценочная стоимость пакета акций (грн.);

Ц - наименьшая из оценок Цзо. Цию. Ц, (грн.);

К - количество акций, предоставляемых в залог (шт.);

Если его акции не включены в листинг в фондовом рынке, или не выполняются необходимые условия относительно количества реальных сделок, то для расчета средней стоимости акций необходимо применять доходный и балансовый методы оценки.

Для оценки залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке в щ применяют:

1. Метод доходности.

Оценка стоимости пакета акций по этому методу предусматривает анализ объема годовой прибыли за вычетом налога на прибыль, полученной предприятием в течение последних двух лет и за последний учетный период с начала текущего года.

Определение оценочной стоимости пакета акций проводится по формуле:

где ВПп - стоимость пакета акций по метолом доходности;

Бп - расчетная величина среднегодового дохода за предыдущие два года и за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);

С - ставка капитализации;

П - размер доли пакета акций в уставном фонде хозяйственного общества, который передается в залог банку.

Расчетная величина среднегодовой прибыли (Бп) определяется по формуле:

где Бзп - прибыль хозяйственного общества за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);

л^-в - количество кварталов в последнем учетном периоде с начала текущего года;

Бпи - прибыль хозяйственного общества за предыдущий год за минусом налога на прибыль (грн.);

Бп2 - прибыль хозяйственного общества за год, предшествующего предыдущем года, за минусом налога на прибыль (грн.);

Ставка капитализации (С) отражает доходность вложения капитала в акции указанного открытого акционерного общества.

Если расчетная величина среднегодовой прибыли предприятия (Бп) составляет отрицательную величину, то проведение оценочной стоимости пакета акций по методу доходности не производится.

2. Балансовый метод.

Расчет стоимости пакета акций по этому методу отражает цену акций открытого акционерного общества, исходя из балансовой стоимости его активов и пассивов на основании данных баланса предприятия за последний отчетный период:

где ВПб - стоимость пакета акций, определенная балансовым методом;

Б1 - балансовая стоимость основных средств за вычетом их износа (грн.);

Потому - балансовая стоимость оборотных средств (равна сумме второго и третьего раздела актива баланса предприятия) (грн.);

К - стоимость кредиторской задолженности (грн.);

Д - безнадежная дебиторская задолженность (грн.);

П - доля пакета акций в уставном фонде эмитента.

После расчета стоимости пакета акций по методу доходности и балансовым методом необходимо выбрать наименьшее значение, которое и будет использоваться в дальнейшем как величина оценочной стоимости пакета акций, передаваемого в залог.

На основе определения стоимости пакета акций, который предоставляется в обеспечение, банковское учреждение производит расчет суммы кредита, который может быть выдан под залог акций. При этом оценочная стоимость пакета акций, полученная в результате проведенного расчета указанными методами, является величиной залога.

Для принятия банком окончательного решения о выдаче кредита на сумму, указанную заемщиком, заявленная сумма кредита должна соответствовать следующим требованиям:

а) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в первый уровень листинга списка ПФТС, расчет суммы кредита осуществляется по формуле:

где 5кр. - сумма возможного кредита и процентов;

ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций (грн.);

0,5 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.

б) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в второго и третьего уровня листинга ПФТС или не имеющих активного обращения на фондовом рынке (не включены в список ПФТС) расчет суммы кредита осуществляется по формуле:

где З"кр-сумма возможного кредита и процентов;

ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций или по методу определения залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на фондовом рынке (грн.);

0,25 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.

Если сумма кредита, за которым обратился заемщик, и процентов по ним не удовлетворяет указанным требованиям, то объем залога необходимо увеличить.

Работник соответствующего подразделения банка, согласно установленной методике проводил исследования стоимости пакета акций, оформляет письменное заключение о результатах оценивания. В нем обязательно должна указываться такая информация:

Полное наименование эмитента, акции которого передаются в залог, форма их выпуска, тип и категория, номинал;

Сведения о регистрации акций в ГКЦБФР (номер и дата регистрации, орган ГКЦБФР, проводившего регистрацию);

Количество акций в пакете, их доля в уставном фонде;

Приоритетность акций, передаваемых в залог, над акциями других выпусков эмитента (по привилегированным акциям);

Наличие котировок на организационно оформленном рынке, средняя цена сделок по акциям за последние 180, 30 дней и последняя цена сделки по акциям;

Расчет стоимости пакета акций, передаваемого в залог, и возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику (результаты расчета оценочной стоимости пакета акций прилагаются к заключению и является его неотъемлемой частью);

Аргументированные выводы относительно факторов, которые могут повлиять на стоимость пакета, и прогнозируемое оценки стоимости акций на следующий период (месяц, квартал, полгода).

Письменное заключение о результатах оценки стоимости пакета акций, подписанный руководителем соответствующего подразделения, направляется к кредитного отдела банковского учреждения для принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

Оценки недвижимого имущества как предмета залога должна учитывать следующие аспекты:

1. Определяется ожидаемая цена продажи недвижимости, которая может отличаться от фактической рыночной цены. Определяя стоимость предмета залога, нужно учитывать его долгосрочные свойства и доход, который может принести предмет залога за нормального хозяйствования любому собственнику. Не следует принимать во внимание непостоянные факторы, которые могут повышать нынешнюю стоимость (спекулятивные рассуждения, субъективные интересы отдельного лица и тому подобное).

2. Субъектов кредитования интересует, прежде всего, цена продажи предмета залога на дату возможного обращения взыскания, а не только на дату заключения кредитного соглашения.

3. Залоговая цена всегда ниже от ожидаемой цены продажи. Как правило, она составляет 50-80% цены продажи. Снижение залоговой цены по сравнению с ценой продажи направлено на обеспечение достаточной ликвидности предмета залога в случае его принудительной продажи.

4. Банковское учреждение должно быть обязательным участником определения залоговой цены.

5. Залоговая цена может определяться как с учетом НДС, так и без него. Для удобства целесообразно пользоваться ценами без НДС, от которых, если нужно, можно легко перейти к ценам с НДС.

Оценка стоимости объектов недвижимости может проводиться с помощью следующих методов:

1. Метод стоимости дохода.

По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Из-за того, что стоимость недвижимого имущества в таком случае определяется путем капитализации предполагаемого дохода от него, этот метод называют также методом капитализированного дохода.

При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, является ли этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельный участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насаждения).

В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход - это нормальный доход, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода согласно действующего законодательства и договоров, связанных с использованием объекта оценки.

Дисконтная ставка определяется как возможна депозитная ставка, сниженная с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, связанных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. За надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения дисконтной ставки.

В основу цены объекта, который приносит временный доход, возложена дисконтирования (вычисление настоящей стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также остаточную (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидацию.

2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж).

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (приусадебные земельные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие обременений, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных цен.

3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод).

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные собственником, подтверждаются документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе затрат является метод, который предусматривает расчет оценщиком возможных затрат на создание объекта в текущих ценах за вычетом износа.

Следует заметить, что перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценивания они могут иметь разный статус: один избираться как основной, а другие - вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценивание возможно лишь с единственным методом (табл. 8.2).

Таблица 8.2. в оценка недвижимости

Метод стоимости дохода является основным при оценке объектов, создание или приобретение которых осуществляется с целью получения прибыли (ренты). К таким объектам относятся предприятия и их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы; сельскохозяйственные угодья, предназначенные для производства товарной продукции; другие доходные земельные участки; доходные здания и сооружения. При этом метод стоимости дохода является единственным методом оценки доходных земельных участков при отсутствии доказательной и достаточной информации об их трансакции. Другие методы оценки доходных объектов могут применяться как вспомогательные.

Метод сравнительной стоимости является основным при оценивании бездохідних объектов или объектов, доходность которых не имеет решающего значения. К таким объектам относятся индивидуальные жилые дома и частные квартиры; приусадебные земельные участки; земельные участки, отведенные под индивидуальную жилую застройку; дачные дома и участки. Кроме того, метод сравнительной стоимости является единственным методом оценки бездохідних земельных участков. Он также может использоваться как вспомогательный при оценке доходных объектов.

Метод определения стоимости на основе затрат может использоваться при оценивании объектов, созданных человеком, как основной (или вспомогательный). Исключением является оценка бездохідних объектов, созданных человеком, при отсутствии информации об их транзакции: в этом случае метод определения стоимости на основе затрат - единственный.

Если основным методом оценивания является метод стоимости дохода, вспомогательный используется метод сравнительной стоимости, а в случае невозможности его применения - метод определения стоимости на основе затрат. В случае, если основным методом оценивания с метод сравнительной стоимости, как вспомогательный используется метод определения стоимости на основе затрат.

При незначительных отклонениях между оцінюваннями, определенными различными методами (отклонение оценки, определенной по вспомогательным методом, не превышает 10% от оценки, определенной по основному), дальнейший порядок оценки таков:

Если основным является метод стоимости дохода и денежная оценка объекта, определенная по этому методу, ниже оценки, определенной по вспомогательным, принимается оценка, определенная по основному методу, а в случае, если оценка, определенная по основному методу выше, то определяют среднюю величину из двух оценок,

Если основным является метод сравнительной стоимости, используется оценка, определенная по этому методу.

Если отклонения между оценками более 10%, результаты оценки по обоим методам подлежат дополнительной проверке на их обоснованность.

На основе каждого из указанных методов разрабатываются разнообразные методики оценки недвижимого имущества. При определении цены продажи учитывается будущее назначение объекта (например, оцениваемая земельный участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции или отводится под индивидуальную жилищную застройку). Цены продажи могут определяться как текущая (на дату оценки), так и перспективные (определены на установленную будущую дату).

Во время анализа результатов оценивания следует также обращать внимание) на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен (арендной платы) на аналогичные объекты в регионе. Информацию о ценах ни недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональные издания о недвижимости и средства массовой информации; аукционы и открытые торги; Интернет и прочее.

Банковские учреждения не всегда пользуются услугами независимых оценочных компаний. В этом случае они осуществляют оценивание предмета обеспечения собственными силами. Известно, что многие банки имеют в своем штате достаточно квалифицированных оценщиков. Создание собственного отдела оценки обеспечения в банке имеет ряд как преимуществ, так и недостатков. В частности, к преимуществам можно причислить:

Практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;

Появляется возможность конкурентного преимущества перед другими банками, поскольку на стадии рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;

Параллельно с оценкой сотрудники банка могут определить ликвидность залога.

Среди недостатков следует выделить:

Затраты на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение независимой оценочной компании;

Все затраты на оценку залога несет банковское учреждение. Практика банковской деятельности показывает, что не все банковские

учреждения удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями и отчеты, которые предоставляются оценщиками, в большинстве случаев проверяются работниками банков.

При взаимодействии банков и оценочных компаний могут возникать следующие проблемы:

1. Порядочность оценщика.

Потенциальный заемщик (именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банковское учреждение такой подход не устраивает, поскольку в случае невозврата кредита она должна будет погасить убытки за счет реализации обеспечения. Вследствие завышенного оценивания стоимости залога, сумма предоставленного кредита будет больше реальной цены обеспечения, а вероятность того, что банк сможет покрыть свои потери за таким кредитом, низкие.

Указанная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в максимальной сумме кредита за минимального залогового обеспечения, а второй - в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы банковское учреждение должно самостоятельно отбирать оценочные компании, отчетам которых он может доверять. При этом оценщики должны понимать, что их клиентом является банковское учреждение (хотя и услуги оценки оплачивает заемщик) и существует возможность потери ее как клиента, который поставляет заказы на оценку.

2. Компетенция оценщика.

Завышение оценочной стоимости может также свидетельствовать об ошибках в деятельности оценщиков. Сущность этой проблемы заключается в низком профессиональном уровне оценщиков или халатном отношении к своей работе. Эта проблема может решаться тестированиями оценщиков относительно их профессиональной пригодности. При этом можно создать узкий круг аккредитованных банком оценочных компаний, которые будут проверены на профессионализм работников.

3. Информативность отчета об оценке.

Причиной недостаточности информации в отчетах оценочных компаний, как правило, является недостаточное участие банковского учреждения в постановке задач по оценке. Банки должны участвовать в заключении договора об оценке, при чем они будут иметь возможность четко определить и включить все необходимые вопросы по оцениванию стоимости предмета обеспечения задач на оценивание.

Таким образом, среди основных условий совместной работы банка и оценочной компании следует выделить:

Необходимость формирования пула аккредитованных оценочных компаний, которым банковское учреждение будет доверять оценки залогового обеспечения. При этом можно объявить конкурс на выбор оценочной компании, установив определенные критерии отбора (например, стаж работы на рынке не менее трех лет, наличие высококвалифицированных специалистов). В процессе выбора банком оценочной компании следует обращать внимание на качество проведения оценки, а также на стоимость предоставляемых услуг и скорость их предоставления;

Необходимость регулярной проверки аккредитованных оценочных компаний на порядочность и компетентность;

Заключение трехстороннего договора на оценку залогового обеспечения, в котором должны быть предусмотрены все необходимые требования банка к отчету об оценке.

Итак, перед тем, как оформить договор обеспечения и осуществить процедуру предоставления кредита, банковская организация должна определить стоимость имущества, которое предоставляется в залог, и адекватность этого имущества сумме предоставленного кредита. В случае недостаточной стоимости предлагаемого заемщиком обеспечения банки могут потребовать предоставление дополнительных гарантий возврата кредита.