Շինարարական նախագծերի նախագծի ֆինանսավորում: Համատեղ շինարարությունից անցում դեպի ծրագրի ֆինանսավորում

Ռուսաստանի վարչապետ Դմիտրի Մեդվեդևը հավանություն է տվել բաժնեմասից փուլային անցում կատարելու պլանին բնակարանաշինության նախագծին ֆինանսավորմանը: Այս մասին հայտարարեց շինարարության, բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների նախարարը Ռուսաստանի Դաշնություն Դեկտեմբերի 22-ին Միխայիլ տղամարդիկ «Միասնական Ռուսաստան» կուսակցության համագումարի քննարկման հարթակում:

«Գործողությունների պլանը համատեղ մշակվել են շինարարության նախարարության, ֆինանսների նախարարության, Ռուսաստանի բանկի և AHML- ի կողմից: Այն պարունակում է օրենքների և ենթաօրենսդրական ակտերի ցանկ, որոնք ուղղված են կարգաբերելու պայմանները `շինարարության համար քաղաքացիներից ներգրավելու միջոցների աստիճանական փոփոխության և լիազորված բանկերի միջոցով նախագծերի ֆինանսավորման մեխանիզմների ներդրման համար», - ասաց նախարարը:

Ինչպես պարզաբանեց Միխայիլ Մենը, պլանը բաղկացած է երեք փուլից և նախատեսված է երեք տարի: Դրա իրականացման արդյունքը պետք է լինի ծրագրավորողի և մասնակցի միջև հարաբերությունների մեջ ներառումը ընդհանուր շինարարություն երրորդ կողմ `բանկ: Համատեղ շինարարության մասնակիցները միջոցներ կփոխանցեն բանկերում կամ պահուստային հաշիվներում գտնվող հատուկ հաշիվներին, իսկ բանկերը կֆինանսավորեն տների կառուցումը, ներառյալ քաղաքացիների կողմից ստացված գումարի հաշվին:

Ռուսաստանի շինարարության նախարարության ղեկավարն ասաց, որ հիմնական հարցը, որը պետք է լուծի Կառավարությունը և Կենտրոնական բանկին այս երեք տարիների ընթացքում `ինչի համար տոկոսադրույքը բանկերը միջոցներ են տրամադրելու շինարարներին կառուցապատողներին: «Մենք կանդրադառնանք իրավապահ պրակտիկային: Մենք նախ ծրագրավորողներին կտրամադրենք հնարավորություն `կամայականորեն անցնելու նման մոդելին և նրանց որոշ զիջումներ տալու այն խստագույն պահանջների վերաբերյալ, որոնք այժմ փուլում են երկրում: Այսպիսով, մենք կկարողանանք օդաչուներ ձեռք բերել և հասկանալ, թե որքանով է իրատեսական այս մոդելը: Եվ ամենակարևորը, մենք կտեսնենք, թե որքան գումար կարժենա կառուցապատողներին այն բանկերից, որոնք քաղաքացիներից զրոյական տոկոսով ֆինանսավորում են ստացել », - ասաց Ռուսաստանի շինարարության նախարարության ղեկավարը:

Պլանի առաջին փուլը ներառում է ընդհանուր շինարարության և հարակից նորմերի վերաբերյալ գործող օրենսդրության մեջ համապատասխան փոփոխությունների նախագծի նախապատրաստում: Մասնավորապես, նախատեսվում է փոփոխել «Անշարժ գույքի գրանցման մասին» օրենքը, ավանդների ապահովագրության մասին անհատներ, սնանկության մասին օրենքի մեջ և հարկային կոդը ՌԴ: «Օրենքների մշակման փուլը նախատեսվում է ավարտել մինչև 2018 թվականի 1-ին եռամսյակի վերջ», - ասաց Միխայիլ Մենը:

Նա նաև ասաց, որ մինչև 2018 թվականի ավարտը նախատեսվում է հաշվի առնել Ռուսաստանի Բանկի կանոնակարգը փոփոխելու հնարավորությունը ՝ ծրագրավորողներին վարկավորման մոտեցումները փոխելու համար: Բացի այդ, նախատեսվում է մշակել երաշխիքային մեխանիզմ, որը նախատեսում է երաշխիք տրամադրել կամ բնակարանային ոլորտում զարգացման մեկ հաստատության կողմից անկախ երաշխիքի տրամադրում:

Ռուսաստանում բնակարանաշինության շուկան երեք տարվա ընթացքում կանցկացվի բաժնային ֆինանսավորման մեխանիզմից վարկի: Նախագահի հանձնարարականով ՝ անցման մեխանիզմը պետք է մշակի շինարարության նախարարությունը ՝ AHML- ի հետ միասին:

Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահ Վլադիմիր Պուտինը Կառավարությանը հանձնարարել է Կենտրոնական բանկի և AHML- ի հետ միասին հաստատել ճանապարհային քարտեզ `բաժնետերերի ֆոնդերի փուլային փոխարինումը բանկային վարկերով և ֆինանսավորման այլ ձևերով, որոնք նվազագույնի են հասցնում քաղաքացիների ռիսկը:

Հիշեցնենք, որ Վլադիմիր Պուտինը Կառավարության անդամների հետ հանդիպման ժամանակ քննարկել էր համատեղ շինարարության աստիճանական դադարեցումը հոկտեմբերի 25-ին: Հանդիպումից հետո ՌԴ Ֆինանսների նախարարության ղեկավար Անտոն Սիլուանովը ասաց, որ շինարարները հիմնականում պետք է օգտագործեն փոխառված միջոցները, իսկ մարդիկ պետք է գնեն պատրաստի բնակարանները, և ոչ թե անհասկանալի հետևանքներով զրոյական շինարարության փուլում ներդրումներ կատարեն:

Ըստ շինարարության նախարարության ղեկավարի Michael Men, ընդհանուր շինարարությունից հրաժարվելու համար բանկերը պետք է փոխարինեն 3,5 տրիլիոն ռուբլի: «Բանկերը պետք է պատասխանեն այն հարցին, թե որքան ժամանակ կարող են փոխարինել այդ ցուցանիշը և ինչ պայմաններում», - ասաց նա:

Շինություն

Ներդրումային կապիտալ շինարարություն - ձև ներդրումային գործունեություն, որում շինարարական ընկերությունը քաղաքացիներից միջոցներ է ներգրավում անշարժ գույքի կառուցման համար: Գույքի շահագործման թույլտվություն ստանալու թույլտվություն ստանալուց հետո մշակողը պարտավոր է բաժնետիրական շինարարության օբյեկտը փոխանցել ընդհանուր շինարարության մասնակիցներին:

Եվ չնայած, որ այժմ Ռուսաստանը բաժին է ընկնում կառուցվող տների ընդհանուր ծավալի մինչև 80% -ը, սա ոչ մի դեպքում ռուսական նոու-հաու չէ: Համատեղ շինարարությունը Արգենտինայում ի հայտ է եկել 1985-ին պետության աջակցությամբ, որը ձգտում էր միջոցներ ներգրավել արդյունաբերության մեջ: Հետագայում այդ մեխանիզմը տարածվեց Մեծ Բրիտանիայում, Եգիպտոսում, Քուվեյթում, ԱՄԷ-ում:

Ռուսաստանում թիվ 214-FZ դաշնային օրենքն ուժի մեջ է մտել 2005 թվականի հունվարի 1-ից: Օրենքը ենթարկվել է բազմաթիվ փոփոխությունների և փոփոխությունների, բայց այն դեռ ուժի մեջ է և կարգավորում է ներգրավման հետ կապված հարաբերությունները Փող քաղաքացիները և իրավաբանական անձինք `ընդհանուր շինարարությանը մասնակցելու պայմանագրերի հիման վրա:

Օրենքի համաձայն, ծրագրավորող է սուբյեկտպատկանող կամ վարձակալված հողամաս ստացված շինարարության թույլտվության հիման վրա, այս հողամասի վրա, բացառությամբ արդյունաբերական օբյեկտների, բնակելի շենքերի և (կամ) այլ անշարժ գույքի օբյեկտների ստեղծման համար համատեղ շինարարության մասնակիցների միջոցների ներգրավում:

Համատեղ շինարարական օբյեկտը բնակելի կամ է ոչ բնակելի տարածքներ, ընդհանուր սեփականություն բնակարանի շենքում և (կամ) այլ անշարժ գույքի օբյեկտում, որը պետք է տեղափոխվի բաժնետիրական շինարարության մասնակիցին շահագործման հանձնման թույլտվություն ստանալուց հետո բնակարանաշինություն և (կամ) այլ անշարժ գույքի օբյեկտ:

Համատեղ շինարարությանը մասնակցելու պայմանագրի համաձայն, կառուցապատողը պարտավորվում է պայմանագրով նախատեսված ժամկետում կառուցել բնակարանաշինական և (կամ) այլ անշարժ գույքի օբյեկտ և (կամ) այլ անձանց ներգրավմամբ և, այդ օբյեկտների շահագործման թույլտվություն ստանալուց հետո, համատեղ շինարարության համապատասխան օբյեկտը փոխանցել համատեղ շինարարության մասնակիցին: ... Իր հերթին, բաժնետիրական շինարարության մասնակիցը պարտավորվում է վճարել պայմանագրով նախատեսված գինը և ընդունել համատեղ շինարարության օբյեկտը, եթե կա բնակարանաշինության և (կամ) այլ անշարժ գույքի օբյեկտ շահագործման թույլտվություն:

Համատեղ շինարարության թերությունները ներառում են երկարաժամկետ շինարարության տեսք, այսինքն. տների անավարտ շինարարություն, և արդյունքում `խարդախ բաժնետերեր: Դա այն տնտեսական լարվածությունն էր, որը ծագեց տնտեսական ճգնաժամի ընթացքում դրանց թվի ավելացման հետ կապված, որը իշխանություններին դրդեց փնտրել բնակարանային շինարարության ֆինանսավորման նոր մեխանիզմներ:

Դեմ. Հարկ չկա սպասել

Նոր բռնագանձված բաժնետերերի առաջացման կանխարգելումը ծրագրի ֆինանսավորման հիմնական առավելությունն է:

«Քաղաքացիների համար ավելի ճիշտ և հուսալի է գնել բնակարանները պատրաստի, շինությունների տներում և չհասկացված հետևանքներով համատեղ կառուցապատման փուլում ներդրումներ կատարել», - ասաց ֆինանսների նախարար Անտոն Սիլուանովը:

«Դեպի» փաստարկների թվում կա նաև պատրաստի բնակարան գնելու հնարավորություն, և ոչ թե խոզուկով խոզ: գնորդը ընտրության փուլում կկարողանա գնահատել շինարարության որակը, բարելավումը, ենթակառուցվածքների առկայությունը կամ բացակայությունը, կայանատեղիը և այլն: Եվ, իհարկե, այս դեպքում, դուք ստիպված չեք լինի մի քանի տարի սպասել շինարարության սկզբնական փուլում ձեռք բերված բնակարանին, այն ավարտին հասցվի, դրա շուրջը կանաչապատված տարածքները, և տունը շահագործման հանձնվի:

Եվ այս փաստարկները շատ, շատ ծանրակշիռ են, բայց առաջարկվող սխեման թերություններ ունի:

Դեմ. Դուք պետք է վճարեք ամեն ինչի համար

Ծրագրի ֆինանսավորմանն անցնելու բացասական կողմը բնակարանների գնի աճն է: Այսօր, պեղումների փուլում բաժնետերերից գումարներ ներգրավելով, մշակողը կարող է անմիջապես գործի դնել առանց լրացուցիչ ծախսերի: Եթե \u200b\u200bբանկը կտրամադրի միջոցներ շինարարության համար, դա ենթադրում է տոկոսներ և հանձնաժողովներ:

«Շինարարական նախագծի միջին տևողությունը 1,5–2 տարի է: Բանկի ֆինանսավորումը ընթացիկ տեմպերով ապահովում է համախառն նախագծի բեռի 18-24% -ը: Բայց սա սուպեր որակի վարկառուների համար է: Որոշ նախագծերի համար բեռը կարող է հասնել 30% -ի: Կարծում եմ, միջին հաշվով, գները կբարձրանան 40% -ով », - ասում է Գլխավոր տնօրեն GC "Strizhi" Igor Belokobylsky.

Մշակողի ներկայացուցիչը նաև նշում է, որ Ռուսաստանում ձևավորվել է համաշխարհային նախադեպ, երբ կենցաղային ֆոնդերը ուղղակիորեն ներդրվում էին տնտեսության իրական հատվածում `ընդհանուր շինարարության մեխանիզմի միջոցով: «Պետությունը, ընդունելով նոր կանոններ, վերացնում է սոցիալական ռիսկերը բնակարանաշինությունից, բայց միևնույն ժամանակ, մատչելի բնակարան», - դժգոհում է Իգոր Բելոկոբիլսկին:

Բանկեր

Պետությունը չի պատրաստվում մի պահ դադարեցնել համատեղ շինարարությունը: Կառավարությունը խոսում է նոր մեխանիզմի աստիճանական անցման մասին: Այժմ բանկերը նույնպես կհայտնվեն շինարարության մասնակիցների մեջ:

Ըստ Նովոսիբիրսկի «Ռոսիյսկի Կապիտալ» բանկի մասնաճյուղի մենեջեր Դենիս Գոլուբևի, Ռուսաստանի բանկային համակարգը այժմ բավականին պատրաստ է ֆինանսավորելու բնակարանաշինության նախագծերը. Այժմ վարկատուների տոկոսադրույքները ընդունելի են մշակողների համար, իսկ բանկերը սովորել են աշխատել շինարարության ոլորտի հետ: Բացի այդ, բանկերն արդեն մշակել են ինչպես ստանդարտներ վարկավորման քննարկման, այնպես էլ մշակողների մոնիտորինգի մեթոդաբանության վերաբերյալ:

«Մենք չենք տեսնում նախագծի ֆինանսավորման մոդելին անցման հիմնարար բարդությունը, որի արդյունքում սպառողը գնում է ավարտված բնակարան, և բանկը ֆինանսավորում է ամբողջ նախագիծը սկզբից մինչև վերջ, ինչպես ընդունված է եվրոպական երկրներում: Ծրագրի ֆինանսավորման ամբողջական անցումը, մեր կարծիքով, առանձնահատուկ դժվարություններ չի առաջացնի բարեխիղճ մշակողների համար: Դա միայն կստիպի նրանց ավելի մանրակրկիտ եփել: ֆինանսական պլաններ և ծրագրեր `բանկերի հետ համատեղ: Դարձեք ավելի թափանցիկ և տեխնոլոգիական: Իհարկե, նոր սխեմայի անցումը կհանգեցնի անբարեխիղճ մշակողներին բնակարանաշինության շուկայից », - վստահ է Դենիս Գոլուբևը:

Բանկի ներկայացուցիչը նաև կանխատեսում է, որ ծրագրի ֆինանսավորմանը անցնելուց հետո վաճառված բնակարանների ծավալը նույնիսկ կավելանա, քանի որ բնակչությունը կունենա ավելի մեծ վստահություն հաջող արդյունքի համար: շինարարական ծրագրերի վեր բոլոր ռիսկերը իրականում կվերցնեն բանկերը: Սա կհանգեցնի պահանջարկի մեծացման:

Բացատրենք, որ «Ռոսիյսկի Կապիտալ բանկ» -ը գործնական փորձ ունի բնակարանաշինության նախագծերի ֆինանսավորման ոլորտում: Դրանք ներկայումս ընթանում են: Նախագծերը նախատեսված են մինչև երեք տարի:

« Ամբողջ նախագիծը վերլուծելու ենք ամբողջ ընթացքում կյանքի ցիկլ շինարարություն ՝ հսկողություն նախատեսված է օգտագործման համար հավաքված միջոցները, շինարարության դինամիկան, այդ տվյալները տարածում են կարգավորող մարմիններին: Այսպիսով, բանկն ուղղակիորեն դառնում է շինարարության գործընթացում լիարժեք մասնակից:».

Միևնույն ժամանակ, կառուցապատողի առջև դրվում են հետևյալ հիմնական պահանջները. Դրական բիզնեսի հեղինակություն, շինարարական ծրագրերի իրականացման փորձ, փորձի ձևավորման և թույլտվությունների առկայություն:

«Այժմ մեր բանկում ծրագրի ֆինանսավորման տոկոսադրույքները տարեկան 12-14% են: Որոշ նախագծերի համար վարկի տրամադրման ժամկետները ավելի քան յոթ տարի են », - ասում է Դենիս Գոլուբևը:

Անցումային մեխանիզմը պետք է մշակվի մինչև դեկտեմբերի 15-ը: Ի՞նչ կառաջարկեն շինարարության նախարարությունը և AHML- ն այդ շրջանակներում ճանապարհային քարտեզ, դեռ հայտնի չէ:

Սբերբանկը հատուկ է մշակել վարկային առաջարկներորոնք հաշվի են առնում ձեր արդյունաբերության առանձնահատկությունները:

Ծրագրի ֆինանսավորում բնակարանաշինության համար

• Անվտանգություն. Շենքի կառուցման ենթակա տարածքների և շինարարական օբյեկտի տակ գտնվող հողամասի նկատմամբ սեփականության իրավունք, ինչպես նաև անվտանգության այլ տեսակներ (օրինակ ՝ բաժնետոմսերի / բաժնետոմսերի գրավադրումը լիազորված կապիտալում, շահառուի վստահությունը):

• Վարկի գումարը կազմում է ծրագրի բյուջեի մինչև 60% -ը (առավելագույն պատրաստակամության աստիճաններ ունեցող հարմարությունների դեպքում մինչև 70% կամ լրացուցիչ վարկ տրամադրելու դեպքում `ավելի բարձր տոկոսադրույքով):
• Պահանջվող պայման - վաղաժամկետ մարում տարածքների վաճառքում պարտքեր:

Կառուցված բնակարաններով ապահովված վարկեր

• Ֆինանսավորում նախագծային աշխատանքներ, հող ձեռք բերելու արժեքը և այլ նպատակներ:
• Վարկերի վերաֆինանսավորում, ներառյալ վարկեր Սբերբանկից:
• Վարկը կարող է հանդիսանալ Բանկի կողմից նոր նախագծեր ֆինանսավորելու հետաքրքրություն:
• Անմիջապես ստացեք բնակարանների շուկայական արժեքի մինչև 60% -ը:
• 3-5 տարվա ընթացքում բնակարանների վաճառք առավելագույն շահույթի համար:

Վարկավորում է բնակարանաշինության նախագծերին `օգտագործելով պահուստային հաշիվներ

• Բնակելի գույքի շինարարության ծախսերի ֆինանսավորումը:
• Վարկի ժամկետը `մինչև 5 տարի (բարդ շինարարության համար` մինչև 7):
• Անվտանգություն. Շենքի կառուցման ենթակա տարածքների և ներդրման փուլում գտնվող օբյեկտի տակ գտնվող հողամասի նկատմամբ սեփականության իրավունք, գործառնական փուլում կառուցվող բնակարանների համար գրավադրվող վարկեր, ինչպես նաև անվտանգության այլ տեսակներ (օրինակ ՝ բաժնետոմսերի / բաժնետոմսերի գրավադրումը լիազորված կապիտալում, շահառուի վստահությունը):

Աջակցության կառուցվածքը որոշվում է անհատապես յուրաքանչյուր ծրագրի համար:

• Վարկի գումարը կազմում է ծրագրի բյուջեի 85% -ը:
• Տոկոսադրույքի կշռված միջին ցուցանիշը (կախված է Սբերբանկի հետ պահվող պահուստների բաժնետիրական շինարարության մասնակիցների միջոցների քանակից):
• Նախապայման է պահպանել հաշվեհամարներից պահվող միջոցների պահպանումը `վարկը մարելու համար` պահեստային հաշիվները հրապարակելուց հետո `հօգուտ կառուցապատողի:

Ակնկալվում է, որ այս պահից ի վեր մշակողները կկարողանան ընտրություն կատարել ծրագրի ֆինանսավորման և նախադպրոցական կրթության համար քաղաքացիների կողմից միջոցների սովորական ներգրավման միջև: Միևնույն ժամանակ, նրանք, ովքեր ընտրում են երկրորդ մեթոդը, ստիպված կլինեն համապատասխանել օրենքով սահմանված բոլոր պահանջներին ՝ կառուցապատողների համար, ովքեր ցանկանում են քաղաքացիների փողերը ներգրավել բնակելի շենքերի կառուցման համար (2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի N 214-FZ դաշնային օրենքի 3-րդ հոդվածի 2-րդ մաս »»; այսուհետ `թիվ 214-FZ օրենք): Հակառակ դեպքում նրանք չեն կարողանա օգտագործել անհատների միջոցները (): Բայց այն ծրագրավորողների համար, ովքեր նախընտրում են ծրագրի ֆինանսավորումը, այս պահանջները չեն կիրառվի: Այս մասին երեկ «Կոմերսանտ» հրատարակչության կողմից անցկացվող գիտաժողովի ընթացքում «Նոր ալիքի զարգացում. Դասական, թե ավանգարդ»: ասաց AHML- ի ֆինանսական տնօրենը Վիկտոր Շլեպով.

Հիշեցնենք, որ անցյալ տարի ընդունվեց մի օրենք, որը կարգավորում էր հատուկ հիմնադրամի ստեղծումը `համատեղ շինարարության մասնակից քաղաքացիների իրավունքների պաշտպանության համար ( դաշնային օրենքը դեկտեմբերի 29-ի N 2017-ի N 218-FZ «»; այսուհետ `թիվ 218-FZ օրենք): Նման հիմնադրամը սկսել է աշխատել: Բացի այդ, ներդրված օրենքը Լրացուցիչ պահանջներ մշակողներին, որոնք թույլ են տալիս քաղաքացիներից գումարներ ներգրավել բնակարանաշինության ոլորտում, ներառյալ չափի հետ կապված սեփական միջոցները () Այս պահանջները վերաբերում են նրանց, ովքեր շենքի թույլտվություն են ստացել 2018 թվականի հուլիսի 1-ից հետո:

Հնարավո՞ր է գումար վերադարձնել քաղաքացուն, եթե մինչև հիմա ապահովագրված իրադարձություն ապահովագրական ընկերությունը հետ է կանչել իր արտոնագիրը, այլ Ապահովագրական ընկերություններ Արդյո՞ք նրանք հրաժարվում են մշակողի հետ ապահովագրական պայմանագիրը վերասահմանելուց, բայց ծրագրավորողը չունի որևէ ակտիվ: Այս և այլ գործնական հարցերի պատասխանը գտնվում է«Իրավաբանական խորհրդատվական ծառայության գիտելիքների բազան» ԳԱՐԱՆՏ համակարգի ինտերնետային տարբերակները: Ստացեք ամբողջական մուտք 3 օր անվճար:

Միեւնույն ժամանակ ընդունված փոփոխություններ Վիկտոր Շլեպովը դա անվանեց միայն անցումային մոդել: Առաջիկայում նախատեսվում է քաղաքացիների կողմից միջոցների ներգրավումը փոխարինել ծրագրի ֆինանսավորմամբ: Համապատասխան գաղափարը սահմանված է «» »-ում (Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2017 թվականի դեկտեմբերի 21-ի կողմից հաստատված) բնակարանային և այլ անշարժ գույքի օբյեկտների ստեղծման համար ներգրավված քաղաքացիների միջոցների, բանկային վարկերի տրամադրման և ֆինանսավորման այլ ձևերի, որոնք ներգրավված են երեք տարվա ընթացքում` փուլային փոխարինմամբ: "" կառավարությունը մշակվել է Ռուսաստանի Բանկի և AHML- ի հետ համատեղ `Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահի հանձնարարականների համաձայն: Փաստաթուղթը նախատեսում է առաջիկա երեք տարվա ընթացքում քաղաքացիներից ուղղակիորեն միջոցներ ներգրավելու մերժումը: «Մշակողները կկորցնեն որակյալ ներդրողների կողմից միջոցներ ներգրավելու հնարավորությունը, որոնք ֆիզիկական անձանց մեծամասնությունն են, և այդպիսի միջոցներ կգրավեն շուկայի պրոֆեսիոնալ մասնակիցներից, ինչպիսիք են բանկերը», - ասաց փորձագետը:

Կդառնա ծրագրի ֆինանսավորման հիմնական մեխանիզմը: «Շենքի կառուցման փուլում դեռևս հնարավոր կլինի գնել տուն գնելու հնարավորություն, նախադպրոցական ուսումնական հաստատություն տրամադրելու մեխանիզմ ՝ իր բոլոր դրական հատկություններով ձևով պետական \u200b\u200bգրանցում, թափանցիկություն, հաշվետվողականություն: Քաղաքացին կկարողանա կնքել ԱԵԱ, բայց միջոցները կփոխանցվեն հատուկ պահումների հաշվին: Սա եռակողմ պայմանագիր է գնորդի, բանկի և մշակողի միջև: Մի կողմից, քաղաքացին կմասնակցի այդ միջոցներին, և դրանք կփակվեն մինչև նախադպրոցական կրթության ավարտը (քաղաքացին չի կարողանա փոխել իր միտքը և վերցնել դրանք): Մյուս կողմից, ծրագրավորողը չի կարողանա ստանալ այդ միջոցները, քանի դեռ նրանք չեն կատարել իրենց պարտավորությունները: Եվ շինարարության ընթացքում բանկերի կողմից ֆինանսավորումը կտրամադրվի նախագծային վարկերի տեսքով, որոնք կֆինանսավորվեն պահուստային հաշիվներում տեղադրված միջոցներից », - պարզաբանեց Վիկտոր Շլեպովը:

Նաև, համաձայն «» -ի, նախադպրոցական ուսումնական հաստատության ենթակայության տակ գտնվող բնակավայրերի համար բացված հատուկ հաշիվների վրա տեղադրված քաղաքացիների միջոցները ապահովագրվելու են ոչ ավելի, քան 10 միլիոն ռուբլի: «Ես ենթադրում եմ, որ Ռուսաստանում կնքված գործարքների մոտ 95-97% -ը կլինի այդ սահմանի սահմաններում: Մոսկվայում, իհարկե, քիչ հավանական է: Թվում է, թե այդպիսի ուղղակի պետական \u200b\u200bպաշտպանություն պետք է քաղաքացիներին պահպանի անվտանգ: Այս մեխանիզմի մանրամասները կմշակվեն, բայց ամեն դեպքում այն \u200b\u200bավելի հուսալի է, քան գործողը: վարկային ռիսկ մշակողները », - եզրափակեց AHML- ի ներկայացուցիչը:

Որպեսզի նման մոդելը «փորձնական ռեժիմով» աշխատի արդեն տարվա կեսից, այս պահին, ըստ Շլեպովի, քննարկվում է գործող օրենսդրության մեջ համապատասխան փոփոխություններ մտցնելու հարցը:

Այնուամենայնիվ, ոչ բոլոր մասնագետներն են կիսում այս դրական վերաբերմունքը: Այսպիսով, GC «MIC» գործադիր տնօրեն Դարոմիր Օբուխանիչմի կողմից, նա ճանաչեց ծրագրի ֆինանսավորումը որպես քայլ դեպի քաղաքակիրթ շուկա: Բայց, մյուս կողմից, նա կանխատեսում էր անշարժ գույքի գների անխուսափելի բարձրացում. «Գնորդները կունենան երաշխավորված պատկերացում իրենց ներդրումների արդյունքի մասին, և դուք պետք է վճարեք դրա համար: Բացի այդ, ծրագրի ֆինանսավորումը, անշուշտ, անվճար գումար չէ, այս ամենը կբերի տների գնի բարձրացման: ». Միևնույն ժամանակ, ավելացրեց նա, ներքին համակարգը հիփոթեքային վարկավորում Զգալիորեն հետ է մնում համաշխարհային շուկայից, ինչը դժվար թե փոխհատուցի գների բարձրացումը և շուկան պահպանի պահանջվող մակարդակում: Իր հերթին, «Գարդեն ռինգ» խմբի տնօրենների խորհրդի նախագահը Սերգեյ Կոլունով կանխատեսված ֆինանսական դժվարություններ փոքր ծրագրավորողների համար. «Փոքր նախագծեր ունեցող փոքր ընկերությունները բանկերի համար հետաքրքիր չեն: Համապատասխանաբար, նրանք 99% -ով պարզապես չեն կարող ստանալ նախագծի ֆինանսավորում: Բանկերի համար ավելի հարմար է աշխատել խոշոր ընկերությունների և խոշոր ծրագրերի հետ (50 հազարից` 100 հազար քառակուսի: մ յուրաքանչյուր) »: Եվ «Moskomstroyinvest» - ի փոխնախագահ Ալեքսանդր Գոնչարով ընդհանուր առմամբ, նա թերահավատորեն էր վերաբերվում այդպիսի գործիքին, որպես պահապան հաշիվ. «Պահպանման միջոցով ֆինանսավորման մեխանիզմը գոյություն ունի 2014 թվականից ի վեր: Բայց այս երեք տարիների ընթացքում էսկրոյի հաշիվներում ոչ մի գործարք չի գրանցվել: , որն այժմ գալիս է համատեղ շինարարության մասնակիցներից »:

Խոսակցությունները բաժնետիրական դրամահավաքի սխեման նախագծի ֆինանսավորման սխեմային վերափոխելու մտադրության մասին, որոնք ամռանը թափառել էին մասնագիտացված հաստատությունների սահմաններում, այժմ գտել են բավականին շոշափելի հիմք: Նախագահը Կառավարությանը հանձնարարել է Կենտրոնական բանկի մասնակցությամբ մշակել մի շարք միջոցառումներ, որոնք աստիճանաբար փոխարինելու են բաժնետոմսերի կառուցումը ծրագրի ֆինանսավորմամբ:

Կայքի խմբագիրները խնդրեցին մեկնաբանել կառուցապատող ընկերությունների բարձրագույն ղեկավարների առաջիկա նորամուծությունները, և այս հոդվածի շրջանակներում մենք կփորձենք պարզել, թե որքանով է արդարացված նման որոշումը, ինչպես դա կանդրադառնա անշարժ գույքի առաջնային շուկայում և ով կարող է օգտվել այս ամենից:

Խնդիրները և լուծման ուղու արմատական \u200b\u200bփոփոխությունը

Չնայած այն հանգամանքին, որ ընդհանուր շինարարական շուկան կարգավորող օրենսդրական ակտերը ամեն տարի խստացվում են, և որոշակի փոփոխություններ անընդհատ ուժի մեջ են մտնում `բաժնետերերին ռիսկերից պաշտպանելու համար, այս ամենը չի հանգեցնում շոշափելի արդյունքների: Ինչպես նախկինում, երկրի տարբեր շրջաններում մշակողները բախվում են անլուծելի խնդիրների հետ, որոնք խոչընդոտում են շինարարության ավարտին, և բաժնետերերը ստիպված են լինում որոնել իրենց շահերը պաշտպանելու ուղիներ:

Հավանաբար, շինարարության և բնակարանաշինության նախարարությունը սկսեց FZ-214 օրենքը դիտարկել մի փոքր այլ տեսանկյունից և հանգեց այն եզրակացության, որ, սկզբունքորեն, չի կարելի բացառել ռիսկերը համատեղ շինարարության հետ: Եղեք այնպես, ինչպես հնարավոր է, 2017-ի հոկտեմբերի վերջին նախարար Միխայիլ Մենը լրագրողներին ասաց Նախագահի համապատասխան հրամանի մասին: Անցման ժամկետի մասին դեռ ոչինչ հայտնի չէ, քանի որ այժմ պարզ չէ, թե ինչպես կարելի է տեխնիկապես իրականացնել այդպիսի անցում: Իրականում, նաև պարզ չէ, թե ինչ փոփոխություններ կլինեն պետության կողմից հաջորդ անհանգստության մասին այն քաղաքացիների վերաբերյալ, ովքեր ցանկանում են նվազագույն գնով բարելավել իրենց կենսապայմանները:

Ի՞նչ է նախագծի ֆինանսավորումը շինարարության նոր շուկայում:

Ի՞նչ է ենթադրում նախագծի ֆինանսավորմանը անցումը: Դա նշանակում է, որ շինարարության ցանկացած փուլում այլևս անհնար կլինի գնել անշարժ գույք, կվաճառվեն միայն ավարտված բնակարանները: Բանկերը կտրամադրեն միջոցներ շինարարության համար ՝ կոնկրետ ծրագրի շրջանակներում: Բնականաբար, բնակարանների գինը շատ ավելի թանկ կլինի, այս տեսակետից նորարարությունը շատ ձեռնտու չէ քաղաքացիներին, չնայած «անավարտ» կամ «ձգձգվող շինարարության» ռիսկերը նվազագույնի կհասցվեն: Խոշոր ծրագրավորողների կողմից շուկայի մենաշնորհացման առաջիկա միտումը, քանի որ շատերը փոքր են շինարարական ընկերություններ պարզապես չի կարողանա հավասարակշռել եկամտաբերության եզրին - բանկային վարկեր արժեն ավելին, քան բաժնետերերից ստացված միջոցները:

Մշակողների ճնշող մեծամասնությունը չունի սեփական կապիտալ, ուստի ստիպված են լինում միջոցներ հավաքել բաժնեմասի մասնակցություն քաղաքացիներ կամ վերցնել բանկային վարկ, ընդամենը մի քանի ծրագրավորողներ կառուցում են իրենց գումարով: Միևնույն ժամանակ, բանկային վարկերը թանկ հաճույք են մշակողների համար, կախված կոնկրետ պայմաններից, վարկի օգտագործման գերավճարը տատանվում է 20% -ից մինչև 60%, ի տարբերություն բաժնետերերի գումարների, որոնց օգտագործման համար հարկավոր չէ ընդհանրապես որևէ բան վճարել: Սա շինարարության բիզնեսն անիմաստ է դարձնում այն \u200b\u200bընկերությունների համար, ովքեր չունեն ֆինանսական աջակցություն ավելի բարենպաստ պայմաններով:

Շուկայի մոնոպոլիզացիան ծրագրավորողներին կուտակելով:

Միակ գործոնը, որը լավատեսություն է ներշնչում, գաղափարի իրականացման հնարավոր ժամանակահատվածն է. Փորձագետները կարծում են, որ ծրագրի ֆինանսավորման սխեման կսկսի գործել 10-15 տարի հետո, մինչ այդ ամեն ինչ նույնն է լինելու, ինչպես նախկինում ՝ ԴԴՄ-ի ստորագրումը և պայմանագրով նախատեսված վճարումը: Այնուամենայնիվ, արդեն 2018-ին ուժի մեջ կմտնեն FZ-214- ի նոր փոփոխությունները, որոնք ինքնին կարող են նվազեցնել մշակողների թիվը: Խոսքը չափի պահանջների մասին է կանոնադրական կապիտալ ծրագրավորողը չափեր է հավաքում միջոցներ սեփական կապիտալ, որը մաս է կազմում շինարարության համար պահանջվող միջոցների ընդհանուր գումարի մի մասը, ինչպես նաև հատուցման հիմնադրամին կատարվող ներդրումների անհրաժեշտությունը:

Այսպիսով, գալիս են շինարարության արդյունաբերությունը կարգավորող օրենսդրության հիմնարար փոփոխությունները: Ինչպե՞ս կանդրադառնան այս փոփոխությունները նոր շենքերի բնակարանների կառուցապատողների և հավանական գնորդների վրա: կայքը հարցնում է Մոսկվայի և Մոսկվայի տարածաշրջանի անշարժ գույքի շուկայի խոշորագույն խաղացողներին:

Փորձագիտական \u200b\u200bմեկնաբանություններ

Ռոման ՍիգիտովԳլխավոր տնօրեն ՍԵՎԵՐԻՆ ԶԱՐԳԱՈՒՄ

Այժմ հստակ պարզ է, որ տեղի կունենա ընդհանուր շինարարությունից նախագծի ֆինանսավորման անցում. Ռուսաստանի նախագահը հանձնարարել է 3 տարվա ընթացքում քայլեր մշակել փուլային անցման համար:

Ծրագրի ֆինանսավորմանը անցնելու գաղափարը միանգամայն արդարացված է: Պետությունն արդեն հոգնել է ծախսել իր էներգիան և գումարը ծախսերը վճարելու համար ՝ մարել բաժնետիրական բաժնետերերի հետ կապված խնդիրները և խոշոր ծրագրավորողներին «փրկել»: Նրա համար ավելի հեշտ է պատասխանատվությունը տեղափոխել շուկայի մեկ այլ պրոֆեսիոնալ խաղացողի ուսերին: Եվ բանկերը կլինեն այդպիսի խաղացող:

Նորամուծությունը կհանգեցնի շուկայում նկատելի փոփոխությունների: Առաջին հերթին, միավորված են ներքին բանկային գործընթացները, որոնք կապված են բնակարանաշինության համար վարկերի տրամադրման հետ: Կազմակերպչական տեսակետից, դա ձեռնտու կլինի բոլոր մշակողների համար, քանի որ նախագծի վարկավորման ընթացակարգերը և չափանիշները կդառնան շատ ավելի թափանցիկ:

Միևնույն ժամանակ, բանկերի վարկերի բնակարանային ենթագրերը զգալիորեն կաճեն `1,5–2 անգամ: Մշակողները այժմ այլընտրանք չեն ունենա, քան բացեն ամբողջ վարկային գիծը: Նման համընդհանուր «պարտավորությունը» անխուսափելիորեն «կարգավորելու է» շինարարության արժեքի մեջ, որի արդյունքում գնորդի համար քառակուսի մետրի վաճառքի գինը կբարձրանա առնվազն 10-20% -ով, եթե պետությունը չառաջարկի հատուցման հատուկ հատուկ միջոցառումներ:

Ռոման ՍիչևըTekta Group- ի գլխավոր տնօրեն

Ռուսաստանում անշարժ գույքի առաջնային շուկան ձևավորվել է բարձր գնաճի և թանկ վարկերի պայմաններում ՝ զարգացման ծրագրերի իրականացման համար, ուստի շինարարության համար ֆինանսավորման հիմնական աղբյուրը հենց իրենք են գնորդները: Այնուամենայնիվ, այսօր ակնհայտ է, որ շինարարության մեջ գտնվող բնակարանների վաճառքից անցումը ավարտված օբյեկտների վաճառքին անցումն անխուսափելի է, իսկ մշակողների համար խստացված պահանջները (2018 թվականից) պարզապես հիմք են դնում հարմարվողականության շրջանի համար: Վարկային ռեսուրսների և սեփական միջոցների ներգրավմամբ նախագծերի ֆինանսավորումը կբացառի բաժնետերերի մասնակցությունը և միանշանակորեն կլուծի երկարաժամկետ շինարարության խնդիրը, եթե առկա է բնակարանների վաճառքի լիակատար արգելք, նախքան հաստատության շահագործումը:

Մի կողմից, ընդհանուր շինարարությունը ձեռնտու է բոլորին `ծրագրավորողներին, բաժնետերերին և պետության համար, եթե խոսենք ճիշտ բիզնեսի մասին: Այն թույլ է տալիս ծրագրավորողին զսպել գների բարձրացումը, համասեփականատերը `ավելի բարենպաստ գնով բնակարան գնել, իսկ պետությունը` հարկեր ունենալ և ավելացնել ՀՆԱ-ն: Բայց մյուս կողմից ՝ ընդհանրապես զարգացած երկրներ պեղումների փուլում չկա բնակարան վաճառելու համակարգ: Համաշխարհային ամբողջ պրակտիկան հիմնված է ավարտված բնակարանների վաճառքի վրա, և միայն պրոֆեսիոնալ ներդրողներ ներդրումներ կատարել որոշակի նախագծում և ռիսկերի դիմել:

Խոսելով անհատ ներդրողների մասին, նրանց մասնաբաժինը մեր շուկայում շատ փոքր է: Օրինակ, ըստ տվյալների թիրախային լսարան Բնակելի համալիր «Մայակովսկի» բաժնեմասը ներդրումային գնումներ կազմում է ոչ ավելի, քան 7%, մնացած բնակարանները գնում են իրենց սեփական բնակության համար: Կարծում եմ, որ պատկերը ընդհանուր առմամբ նույնական է Մոսկվայի նոր շենքերի համար:

Տեղափոխվելով բնակարանների վաճառքի մեջ ավարտված տներ, մշակողները կզգան գնորդների իրական շուկայական նախասիրությունները: Նրանք ստիպված կլինեն վաճառել բնակարաններ ոչ թե ըստ նկարների և խոստումների, այլ փաստորեն ցույց տալ ավարտված բնակելի համալիրը, տան իրական մուտքն ու որակը, կանաչապատ տարածքը և աշխատանքային սոցիալական ենթակառուցվածքներ.

Ավելին, բանկային ֆինանսավորման ներդրումը առաջնային բնակարանային շուկայում միանշանակորեն կհանգեցնի ծրագրավորողի և բանկերի կողմից նրա նախագծի պահանջների մեծացման: Մենք նաև կտեսնենք, թե ում նախագծերն իսկապես մտածված և հաշվարկված են, և որոնք չեն կարող իրականացվել մեծ ռիսկերի պատճառով: Միայն խոշորագույն խաղացողների կողմից զարգացման շուկայի հնարավոր մոնոպոլիզացումը, որոնք ունեն նախապատվություններ ռեսուրսների հասանելիության (կայքեր, կոմունալ ծառայություններ, ֆինանսավորում), մտահոգություն է առաջացնում:

Վալերի ՄիշչենկոKASKAD ընտանիքի տնօրենների խորհրդի նախագահ

Կապիտալ շինարարությունից ծրագրի ֆինանսավորման մոդելին անցումը կհանգեցնի շուկայի համախմբմանը և միաժամանակ լուրջ հեռանկար չունեցող ընկերությունների արդյունաբերությունից միաժամանակ հեռանալու: սեփական ռեսուրսները... Սա տրամաբանական է, քանի որ փոփոխությունները կնշանակեն ներդրումների շեմի ավելացում `անշարժ գույքի շուկայում ցանկացած ծրագրի իրականացման համար: Մշակողը, ունենալով զարգացման շրջադարձ 2 միլիարդ ռուբլով, չի կարողանա բանկից վերցնել 500 միլիոն, ունենալով իր 150-200 միլիոնը: Մշակողի հաշվարկը պարզ է `նա հույս ունի ընդհանուր շինարարության մասնակիցների փողի վրա: Բայց բանկը չի բավարարվի այս մոտեցմամբ, այն կպահանջի ծրագրավորողին հաշվում ունենալ իր սեփական 600-700 միլիոն ռուբլի: Դա, անշուշտ, կստիպի փոքր և միջին խաղացողներին դուրս գալ շուկա, նրանք չեն կարողանա այդքան մեծ ֆինանսական բեռ վերցնել:

Մյուս կողմից `ծառայության հետ կապված լրացուցիչ ծախսեր վարկային տոկոսագումար, «Կխառնի» քառակուսի մետր, դրա արժեքը զգալիորեն կավելանա: Եվ սա անխուսափելի է:

Նախագծի ֆինանսավորմանն անցումը կհանգեցնի այն բանին, որ մշակողները և բանկերը կաշխատեն ձեռք ձեռքի տված, ինչը նշանակում է, որ վերջինս կտեսնի անշարժ գույքի արժեքի ձևավորման ամբողջ շղթան և, կարգավորող մարմինների հետ միասին, ուշադիր կհետևի միջոցների ծախսմանը: Սա նշանակում է, որ մշակողը չի կարողանա գումարներ հանել ուռճացված արժեքի իրերի վրա:

Ձեռնարկատերերը, ովքեր նոր պայմաններում չեն գոյատևի, կսկսեն փնտրել այլ աշխատանքի տեղավորումներ: Գոյություն ունեն երկու այլընտրանքային տարբերակ ՝ որոշ մշակողներ կանդրադառնան իրենց ձեռքի աշխատանքներին, անհատական \u200b\u200bբնակարանաշինությանը, իսկ մյուսները կգնան բացառիկ նախագծեր, որոնք ուղղված են շատ հարուստ հաճախորդների: Այստեղ, որպես կանոն, մենք խոսում ենք վաճառքի նվազագույն քանակի մասին, բայց բավականին մեծ մարժայով: Դժվար է կանխատեսել, թե որքանով է հզոր այս հատվածը այս պահին, քանի որ ռուս միլիարդատերերի եկամուտները ստվերային բնույթ են կրում:

Դմիտրի Կոտրովսկին«Խիմկի Գրուպ» զարգացման ընկերության գործընկեր

Եթե \u200b\u200bիշխանությունները շինարարության համար ֆինանսավորման այլընտրանքային աղբյուրներ չառաջարկեն, իսկ մշակողները ստիպված կլինեն վարկեր վերցնել այդ բանկերից բարձր տոկոս իրենց ծրագրերի իրականացման համար կարելի է ակնկալել առաջնային շուկայում անշարժ գույքի արժեքի բարձրացում: Այսօր ֆինանսավորման սխեմայի շինարարության սկզբնական փուլում միջոցների մոտ 70% -ը պատկանում է բանկին, իսկ 30% -ը ՝ ընկերությանը: Այս համամասնությունը կարող է փոխվել վաճառքի ծավալների մեծացման արդյունքում: Մշակողները հնարավորություն ունեն նախօրոք ծրագրել բանկին մարել պարտքերը: Եթե \u200b\u200bարգելվում է բնակարաններ վաճառել կառուցվող տներում, կառուցապատողը ստիպված չի լինի գումար վերցնել `պարտքը բանկ վերադարձնելու համար: Բացի այդ, մշակողները կունենան լրացուցիչ ծախսեր, որոնք կապված են հաշվեկշռում տների հարկման և պահպանման հետ: Այս ծախսերը, ինչպես նաև թանկ վարկերի սպասարկման ծախսերը, մշակողները պետք է ներառեն վերջնական արտադրանքի գինը: Իմ կանխատեսումն այն է, որ գները կարող են բարձրանալ մինչև 40% և մոտենալ երկրորդային շուկայում բնակարանների արժեքին:

Օրենքի վերջին օրենսդրական նախաձեռնությունները, որոնք ուղղված են խարդախ կապիտալ սեփականատերերի խնդրի լուծմանը և համատեղ շինարարությունը վերացնելու առաջարկին, բավարարում են բանկային լոբբիի շահերը: Այսօր շինարարության ոլորտի կախվածությունը բանկերից մեծ է և հետագայում էլ ավելի կամրապնդվի: Միևնույն ժամանակ, ես կասկածում եմ, որ ներկայիս անկայուն իրավիճակում բանկերը կարող են հանդես գալ որպես ֆինանսավորվող շինարարության երաշխավորներ: Բավական է հիշել լիցենզիայի բազմաթիվ չեղյալ հայտարարումները և վերակազմավորումները խոշոր խաղացողներ բանկային ոլորտը:

Անդրեյ ԿոլոչինսկինԳործադիր գործընկեր «Վեկտոր Ստոյա Ֆինանս»

Անկախ նրանից, թե տեղի կունենա նախագծի ֆինանսավորմանը անցում և ընդհանուր շինարարության ամբողջական մերժում, այս հարցի պատասխանը կարող են իմանալ միայն այն իշխանությունների կողմից, ովքեր նախաձեռնել են նորարարությունը: Նախնական հայտարարվում է եռամյա ժամանակահատված, որի ընթացքում մշակողները ստիպված կլինեն ամբողջությամբ անցնել բանկային վարկավորմանը `անշարժ գույքի կառուցման գործընթացում: Վերջնաժամկետը միանգամայն իրատեսական է, բայց մինչ այժմ դժվար է պատկերացնել, թե ինչպես է գործելու նոր սխեման: Այսօր բանկերը պատրաստ չեն առանց բացառության բոլոր ծրագրավորողներին վարկեր տրամադրել, ընկերություններ, որոնք չեն ներշնչում վստահություն և չեն դրսևորում կայուն ֆինանսական դրությունը.

Այս միջոցառման հետևանքներն ակնհայտ են. Նոր շենքերում բնակարանների գինը կավելանա 30-40% -ով, քանի որ մշակողները ստիպված կլինեն երկար ժամանակահատվածով սպասարկել թանկարժեք վարկեր: Եթե \u200b\u200bնախկինում մշակողները բնակարանների վաճառքից ստացված հասույթի հաշվին նախապես պլանավորում էին բանկին պարտքերը մարել, ապա այժմ նրանք կկարողանան կատարել առաջին վճարումները միայն այն ժամանակ, երբ տունը կառուցվի և շահագործման հանձնվի: Բացի այդ, ավանդաբար, բանկերը վարկի հաստատման պահից խնդրում են տոկոսագումար վճարել, իսկ երբեմն նաև մասամբ վարկի մարմինը: Որտեղ, այս դեպքում, տոկոսներ վճարելու համար գումար հավաքելը պարզ չէ:

Այս միջոցը բանկային համայնքի շահերից է բխում: Վերջին տարիներին շինարարական արդյունաբերության կախվածությունը բանկային կապիտալից նկատելիորեն աճել է, բայց այժմ մշակողների գործունեությունը ամբողջովին վերահսկվելու է վարկային հաստատությունների կողմից:

Մարիա ԼիտինեցկայաMetrium Group- ի գործադիր գործընկեր, մասնակից գործընկեր ցանց CBRE

Ես հավատում եմ, որ նախագիծը ֆինանսավորելու մերժումը գնորդների հաշվին պայմանավորված է 214-FZ- ի անկատարությամբ, ինչը, ինչպես ցույց է տվել պրակտիկան, ցավոք, չի կարող բաժնետերերին տրամադրել բնակարան ստանալու կամ միջոցներ վերադարձնելու 100% երաշխիքներ: Այսօր Ռուսաստանում կա մոտ 38 հազար խարդախ անշարժ գույքի ներդրող և 830 խնդրահարույց օբյեկտ: Ավելին, հոկտեմբերին ցուցակը համալրվեց նոր խաղացողներով: Ըստ երևույթին, խնդիրը հասել է այնպիսի համամասնությունների, որ կարճ ժամանակահատվածում այն \u200b\u200bկարող է լուծվել միայն կտրուկ միջոցներով `համատեղ շինարարությունից հրաժարվելը: Բացի այդ, այս եղանակով իշխանությունները ներգրավում են երրորդ կողմին ՝ շինարարական արդյունաբերության, մասնավորապես բանկերի ակտիվ վերահսկողության ներքո, որոնք հետագայում իրականում կդառնան մշակողների գործունեության հիմնական կարգավորողներից մեկը:

Համատեղ շինարարության վերացման անվերապահ առավելությունը 100% երաշխիք է այն գնորդների համար, ովքեր միայն գնելու են պատրաստի բնակարանները, շահագործման հանձնվեն: Իր հերթին, դուք ստիպված կլինեք վճարել ռիսկերի բացակայության համար: Ծրագրի ֆինանսավորման հնարավոր անցման հիմնական արդյունքը բնակարանների գնի բարձրացումն է, քանի որ բանկային վարկերը, ի տարբերություն բաժնետերերի միջոցների, չեն անվճար, նրանք պետք է վճարեն տոկոսներ: Եվ եթե այժմ ծրագրավորողը կարող է վճարել բանկին արդեն իսկ վաճառքի ընթացքում վաճառքի առաջ, մինչև շինարարության ավարտը, ապա եթե բաժնետիրական կապիտալի մասնակցությունը չեղյալ է հայտարարված, ապա վարկը պետք է վերցվի կատարման ամբողջ ժամանակահատվածի համար, իսկ վճարումը կկատարի միայն շենքը շահագործման հանձնելուց հետո: Բացի այդ, գերակշռությամբ ավարտված բնակարանները կմնան շուկայում, և դա 20-30% -ով ավելի թանկ է, քան շինարարության մեջ գտնվող անալոգները: Միևնույն ժամանակ, հաշվի առնելով Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի քաղաքականությունը, կան բոլոր նախադրյալները ՝ նախագծի ֆինանսավորման նկատմամբ հետաքրքրությունը նվազեցնելու համար: Այժմ հիմնական տոկոսադրույքը Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկը կրճատվել է 8,25%, իսկ գնաճը ՝ 3%: Բայց, որքան էլ դա փոքր լինի, դա կհանգեցնի ինքնարժեքի բարձրացման: Այժմ նախագծերի ֆինանսավորման շրջանակներում մշակողների համար վարկերը տարբերվում են տարեկան 13% -ից մինչև 20%: Նույնիսկ եթե ենթադրենք, որ իշխանությունները կգտնեն մի ճանապարհ ՝ դրանք ավելի էժանացնելու համար, ապա ֆինանսավորման նման գործիքը դեռ ավելի թանկ կլինի, քան ներկայիս թանկ վարկը, բայց զուգորդվում է բաժնետերերի էժան փողի հետ միասին: DDU- ի ներքո վաճառված յուրաքանչյուր բնակարանի արժեքը, ըստ էության, պարունակում է ինչպես ներդրում շինարարության մեջ, այնպես էլ մշակողի շահույթ: Այսինքն ՝ գնորդի գումարները ներգրավելով, ծրագրավորողն այժմ եկամուտ է ստանում, իսկ տունն ավելի ուշ ավարտվում է: Հենց այս շահույթն է օգնում մարման ժամկետից շուտ մարել վարկը: Եթե \u200b\u200bչլինեն բաժնետերերի ֆոնդեր, ապա ծրագրավորողը կսկսի շահույթ ստանալ միայն ավարտված բնակարանների վաճառքի ընթացքում շինարարության ավարտից հետո:

Բացի այդ, շինարարական արդյունաբերության կախվածությունը բանկային կապիտալից նկատելիորեն կաճի, չնայած այժմ այն \u200b\u200bփոքր չէ, քանի որ մշակողների մեծամասնությունը դեռ շինարարության համար վարկեր է ներգրավում: Բաժնետոմսերի մասնակցության վերացումը կնշանակի, որ կառուցապատողը կունենա շինարարության ֆինանսավորման ընդամենը երկու իրական ալիք ՝ վարկ և սեփական փող: Վարկերը գրավելու են գրեթե բոլոր մշակողները, բայց ամբողջ շինարարական ժամանակահատվածի համար: Սա նշանակում է, որ նրանք ստիպված կլինեն բացահայտել բազմաթիվ առևտրային տեղեկատվություն, անցնել բանկային կոշտ ստուգումների և զեկուցել պարտատերերին: Բացի այդ, շինարարության արդյունաբերությունը և դրա արտադրանքի գները մեծապես կախված կլինեն վարկերի ինքնարժեքից և, ընդհանուր առմամբ, դրամավարկային քաղաքականության բանկերը և պետությունը:

Ես հավատում եմ, որ բանկերը կլինեն ծրագրի ֆինանսավորմանը անցնելու հիմնական շահառուները: Դատեք ինքներդ ձեզ համար. Պարտատերը շահույթ կբերի շահույթ ստացող կապիտալից իրեն շինարարության համար, այնուհետև նույն շենքում վաճառված բնակարաններից հիպոթեկային վարկի վճարների և տոկոսների տեսքով: Փաստորեն, բանկը երկու անգամ մասնակցում է նույն ապրանքից ստացված շահույթին `բնակարան:

Մյուս կողմից, բանկերը ստիպված կլինեն ավելի ուշադիր հետևել իրենց վարկառուներին ՝ կանխելու շինարարության փլուզումը կամ խարդախ գործողությունները: Դրա համար անհրաժեշտ է զորակոչել շինարարության մասնագետներ, ընդլայնել շինարարության շուկայի հետ առնչվող վերլուծաբանների անձնակազմը և այս առումով գործառնական ծախսեր իրականացնել: Այսպիսով, բանկերը նույնպես պետք է պատրաստվեն փոփոխության:

Սվետլանա Դենիսովան«ԲՖԱ-Զարգացում» ՓԲԸ-ի վաճառքի բաժնի պետ

Ելնելով այն սուղ տեղեկություններից, որոնք մենք այժմ ունենք, պարզ է, որ ավարտին հասցնելու ժամանակը լրացել է: Ըստ երևույթին, այն նախատեսվում է փոխարինել 214-FZ- ի նախորդ փոփոխություններում հայտարարված ՝ բաժնետիրական ընկերություններից գումար ներգրավելու սխեման: Սա նշանակում է, որ, ըստ էության, բաժնետերը ոչ թե գումար է փոխանցում ծրագրավորողին, այլ այն կուտակում է բանկային հաշվին: Պետք է հասկանալ, որ ներկայումս մեր բանկային համակարգին չեն տրամադրվում առկա ծավալներով շինարարությունը վերարտադրելու համար անհրաժեշտ միջոցները, դրանք դեռ պետք է ներգրավվեն: Գոյություն ունեցող ռիսկերի ֆոնին բանկերին գումարներ ներգրավելու հարցը շարունակում է մնալ խնդրահարույց և բաց: Բանկային համակարգ Վերջերս լուրջ ցնցումների է ենթարկվել, շատ ֆինանսական հաստատություններ լքել են շուկան, այս ամենը կործանարար հետևանքներ ունեցավ փոքր և միջին բիզնեսի և այն մարդկանց համար, ովքեր երկար ժամանակ կորցրել են փող մուտքը, կամ նույնիսկ նրանց ավանդները գերազանցում են ապահովագրված գումարը:

Ապահովագրավճարը ներկայումս կազմում է 1,4 միլիոն ռուբլի, ինչը որևէ կապ չունի բնակարանների գների հետ: Եթե \u200b\u200bբաժնետերը պետք է կուտակվի բանկում ամբողջ արժեքը բնակարան մինչև իր շինարարության ավարտը, ապա ներդրումը պետք է ապահովագրվի ամբողջությամբ: Դեռ պարզ չէ, թե քանի բանկեր կկարողանան աշխատել պահուստային հաշիվներով, թե սրանք ֆինանսական հաստատություններ վարկ տվեք բոլոր այդ ծրագրավորողներին, և նրանց հարյուր հազարավոր մարդիկ Ռուսաստանում կան, ովքեր ցանկանում են օգտվել նախագծի ֆինանսավորումից: Արդյո՞ք ծրագրավորողները կստանան բանկի հավատարմագրում `իրենց բարձր պահանջները բավարարելու համար:

Միգուցե այս միջոցները կբարելավեն շուկան, բայց հսկայական թվով փոքր և միջին ձեռնարկություններ ստիպված կլինեն հեռանալ: Դա անխուսափելիորեն կհանգեցնի մատակարարման կրճատմանը: Համոզված ենք, որ շուկան դեռևս լիովին չի հասկացել ընդհանուր շինարարության մերժման մասին լուրերը: Բաժնետոմսերի մասնակցության մեխանիզմի իջեցումը, որպես կապիտալ սեփականատերերից ուղղակիորեն շինարարական տարածք գումար ներգրավելու միջոց, անշուշտ, կազդի բնակարանների գների աճի վրա, ոչ միայն ծավալների կրճատման պատճառով, այլև առաջին հերթին գների բարձրացման պատճառով, որոնք կգան բանկերի փողերով: Եթե \u200b\u200bշինարարությունն իրականացվելու է վարկային միջոցներով, ապա գինը մեկ քառ. մ-ը թանկանալու է գոնե դրանց արժեքով վարկային ֆոնդեր և դրանց կատարման ծախսերը:

Իգոր Վասիլենկո